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官方:2022年仙游房地产市场多项数据出炉
2023-01-16 17:07:00   来源:仙游房地产联合网

  仙游房地产联合网综合:在大环境低迷的背景下,莆田市房地产市场2022年的各项数据也不容乐观,多项数据指标呈明显下降态势,特别是房产去化方面。不过就房价而言,则依旧保持平稳。据《报告》显示,2022年全市商品住房销售均价10974元/㎡,较上年比增1.65%。下面重点关注下2022年的仙游房地产市场行情。

  从《报告》获悉,2022年仙游房地产市场在土地供应、房地产投资额、批售面积和房产销售面积等方面同比均出现较大幅度的下降。

  其中,仙游县供地6宗15.34公顷(合230.10亩)、比降38.7%,总价款61430万元,平均每亩267.04万元、比降34.9%。不过值得一提的是,2022年仙游供应的6宗地中有5宗是安置型商品房用地,纯商品房用地仅1宗。

  此外,在商品房销售面积方面,2022年仙游县销售面积46.64万㎡,比降25.3%。

  不过在多项数据指标呈肉眼可见下降的同时,2022年仙游住宅均价和二手房成交面积两项指标则仍然“情绪稳定”。据统计,2022年仙游住宅均价6904元/㎡,同比仅微降3.1%;二手房成交面积25.01万㎡、比降0.9%(其中二手住房销售成交面积21.97万㎡、比降4.9%)。

  针对2023年的房地产市场走势,官方预测在疫情防控政策重大调整以及国家重申房地产业是国民经济支柱产业地位等相关利好因素的带动下,2023年上半年房地产市场相关指标将逐步回升,下半年整个市场将恢复正常的发展轨道。

  《报告》全文:

  《莆田市2022年房地产运行形势分析报告》

  2022年,是我国房地产行业极其不平凡的一年。这一年,受新冠疫情反复散发、企业盲目无序扩张、“三线四档”金融监管等叠加因素影响,全国房地产市场经历了近30年以来最严峻的行业低迷态势,大批民企债务违约,风险楼盘陆续出现,供需指标连续下行,整体经济深受影响。面对市场出现的新形势新动态,我市结合本地实际,坚持“房住不炒”定位,调整市场宏观政策,完善行业监管措施,妥善处置行业风险,努力促进全市房地产市场平稳健康有序发展,下半年商品房销售和二手房交易2个需求侧指标较上半年有所回升。具体运行形势分析如下:

  一、房地产用地供应情况

  (一)可售商品房用地供应比降过半

  受整个市场持续低迷影响,房地产用地出让量价齐降,其中可对外销售纯商品房用地面积仅639亩,占供应总量的53.4%,比降达56.9%。商品住宅用地中标溢价率也较往年明显下降,15宗纯商品房用地中有13宗溢价率未超过5%,溢价率最高的1宗位于环境优美的玉湖片区,溢价率为30%,而该片区在2020年、2021年出让的所有住宅用地都是进入公证摇号程序竞得。

  2022年全市通过拍卖供应经营性房地产用地21宗79.75公顷(合1196.25亩),与去年同期(1606.45亩)相比下降25.5%,出让总价款503930万元,同比下降60.2%;剔除安置型商品房、批发市场后,可对外销售纯商品房用地仅639亩,与去年同期(1482.53亩)相比下降56.9%,出让总价款429400万元,同比下降62.9%。从季度看,一季度出让6宗17.32公顷(合259.93亩);二季度出让5宗35.06公顷(合525.9亩,其中PS拍-2021-11号土地用途为批发市场和商务办公用地,面积338.47亩);三季度出让2宗3.63公顷(合54.45亩);四季度出让8宗23.74公顷(合356.1亩)。

  按区域分,市本级供地15宗64.41公顷(合966.15亩)、比降21.5%,总价款442500万元,平均每亩458万元、比降49.3%;仙游县供地6宗15.34公顷(合230.10亩)、比降38.7%,总价款61430万元,平均每亩267.04万元、比降34.9%。地价下降明显原因:一是安置型商品房等不可销售商品房用地占比过半,其中仙游县供应6宗中有5宗是安置型商品房用地;二是房地产市场低迷影响土地市场竞争。

  二、房地产开发投资情况

  (二)商品房新开工面积大幅下降

  由于2021年下半年至2022年全年,全市经营性房地产用地供应持续减少,以及本市国企项目前期进度缓慢(如秀屿土海东片区地块一222亩已出让1年多还未动工),导致2022年全市商品房新开工面积同比大幅下降。1-12月全市商品房施工面积1573.58万㎡,其中新开工面积仅196.52万㎡,较2021年(512.63万㎡)比降61.7%。分季度看,一季度新开工面积49.3万㎡,二季度54.34万㎡;三季度41.12万㎡;四季度51.76万㎡。

  分县区看,仙游县新开工项目有6个,其中安商房开工面积占了三分之二;荔城区新开工项目5个,项目规模都比较大,如书香府邸41.06万㎡、棠颂和府22.12万㎡、禧悦公馆11.81万㎡,其新开工面积占全市近半;城厢区新开工项目2个,商品房和安商房各1个;秀屿区新开工项目3个,都位于动车站片区;涵江区新开工项目3个,其中2个为分期开发项目;北岸已连续三年无新项目开工。各县区新开工面积分别为:仙游县32.84万㎡,比降50.2%;荔城区94.15万㎡,比降41.3%;城厢区20.17万㎡,比降76.3%;涵江区18.43万㎡,比降84.0%;秀屿区30.93万㎡,比降62.3%;北岸0万㎡,比降100%。

  2022年全市竣工商品房面积416.89万㎡,同比下降34.5%。其中,仙游县有11个项目竣工,竣工面积111.82万㎡,比降21.6%;荔城区有10个项目竣工,竣工面积102.41万㎡,比降55.1%;城厢区有3个项目竣工,竣工面积36.32万㎡,比降63.1%;涵江区有6个项目竣工,竣工面积80.99万㎡,比降14.4%;秀屿区有7个项目竣工,竣工面积79.75万㎡,比增165.6%;北岸有1个项目竣工,竣工面积5.6万㎡,比降87.0%。按季度分,一至四季度分别为124.86万㎡、28.84万㎡、141.51万㎡、121.68万㎡。

  (三)房地产完成投资下降近半

  受新开工面积大幅下降,以及3月份本土再次爆发疫情、年底疫情防控政策放开影响,同时土地购置费按照完成投资比例入库统计口径的变化,全市房地产完成投资同比下降近半。全年全市房地产完成开发投资199.75亿元,较2021年同期(376.90亿元)下降47.0%。分季度看,一季度全市完成投资58.16亿元,二季度41.02亿元;三季度58.92亿元;四季度41.65亿元。

  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),荔城区近二年开发的项目较多规模较大,因此完成投资总额最多,且连续三年投资额位居各县区之首;城厢区只有位于郊区的建工·木兰府项目和一个安商房新开工,同去年文献首府、和鸣兰溪郡项目新开工入库33.34亿元土地购置费基数高,相比降幅较大;仙游县和涵江区以续建项目投资为主;秀屿区虽有3个新项目动工,但受土地款分期入库的影响,同比下降明显。其中:仙游县27.63亿元,比降35.1%;荔城区92.02亿元,比降18.7%;城厢区27.02亿元,比降74.6%;涵江区30亿元,比降56.5%;秀屿区22.64亿元,比降45.2%;北岸0.44亿元,比降90.5%。

  三、商品房供求关系情况

  (四)商品房批准预售面积持续减少

  因2021年第四季度以来全市商品房新开工面积持续减少,导致2022年全市商品房批准预售面积同样出现大幅减少。2022年全市商品房批准预售面积169.8万㎡(不含安置型商品房),与去年同期相比下降50.9%,其中商品住房批准预售面积133.84万㎡(不含安置型商品房),比去年同期下降55.2%。按季度分,一季度商品房批准预售面积43.8万㎡(其中商品住房35.9万㎡);二季度商品房批准预售面积41.8万㎡(其中商品住房27.22万㎡);三季度商品房批准预售面积41.67万㎡(其中商品住房36.94万㎡);四季度商品房批准预售面积42.53万㎡(其中商品住房33.78万㎡)。全市批准预售面积居前三位的项目分别是荔城区的书香府邸A区14.53万㎡、涵江区的保利堂悦13.62万㎡、荔城区的棠颂和府邸13.02万㎡。

  分区域看,各县区批准预售面积都出现大幅度比降,其中仙游县33.86万㎡,比降23.3%;荔城区59.31万㎡,比降21.0%;城厢区19.80万㎡,比降75.7%;涵江区38.68万㎡,比降46.3%;秀屿区18.15万㎡,比降73.0%;北岸0万㎡,比降100%。2022年全市首开楼盘只有12个,所办理预售许可的楼盘中只有6个批准预售面积在8万㎡以上,没有15万㎡以上的项目,而2021年有5个是在20万㎡以上。

  (五)商品房销售面积降幅有所收窄

  受新冠疫情导致经济下行群众购买力下降、土地供应下降导致新上市楼盘减少等影响,自年初以来全市商品房销售面积持续比降。下半年起,随着一系列扶持政策的实施,以及中心城区禧悦公馆、悦府公馆、书香府邸等新楼盘入市热销,商品房销售面积有所回升,12月份又受疫情政策放开影响销售面积有所回落。据商品房买卖合同网签系统统计,2022年全市商品房网签面积(不含安置型商品房)213.89万㎡,与2021年(368.82万㎡)相比下降42.0%,降幅较上半年收窄11.2个百分点;其中商品住房网签167.39万㎡,比降49.1%,降幅较半年收窄7.2个百分点。

  按季度分,一季度全市商品房网签面积56.51万㎡(其中商品住房销售49.51万㎡);二季度商品房网签面积46.26万㎡(其中商品住房37.38万㎡);三季度商品房网签面积56.91万㎡(其中商品住房37.24万㎡);四季度商品房网签面积54.21万㎡(其中商品住房43.26万㎡)。1-12月份全市商品房网签面积分别为21.04万㎡、22.59万㎡、12.88万㎡、12.74万㎡、17.56万㎡、16.19万㎡、19.90万㎡、22.71万㎡、18.43万㎡、22.76万㎡、18.66万㎡、18.23万㎡,其中3-4月份受本土疫情影响市场明显低迷。从总体看,下半年销售面积较上半年有所回升。

  从各县区销售数据看,都呈现较大幅度的比降。网签面积在10万平方米以上的楼盘只有1个:荔城区书香府邸11万㎡;网签面积在5-10万平方米的有4个:仙游县的骏耀财富广场6.75万㎡,荔城区的禧悦公馆项目7.3万㎡、棠颂和府邸(一区)6.81万㎡、悦府公馆6.3万㎡。各县区网签面积分别为:仙游县46.64万㎡,比降25.3%;荔城区58.97万㎡,比降23.6%;城厢区43.48万㎡,比降40.8%;涵江区38.89万㎡,比降44.5%;秀屿区23.53万㎡,比降63.2%;北岸2.88万㎡,比降63.6%。

  (六)商品住房销售均价基本平稳

  1-12月份,我市商品住房销售均价总体保持基本平稳态势,未出现大起大落现象。据商品房买卖合同网签系统统计,全市商品住房销售均价10974元/㎡,较上年比增1.65%。1-12月全市商品住房销售均价分别为10166元/㎡、10037元/㎡、11315元/㎡、10978元/㎡、11196元/㎡、10733元/㎡、10908元/㎡、11089元/㎡、10635元/㎡、11870元/㎡、11986元/㎡、11506元/㎡,总体保持平稳。从单个楼盘销售价位看,受市场持续低迷影响,企业为了加快资金回笼,都做了不同程度的团购等优惠打折促销,个别交付标准为全装修楼盘也部分改为毛坯销售,因此单个项目销售均价较上年度有所下调。

  按县区分析,荔城区的书香府邸、禧悦公馆、棠颂和府网签面积前三名项目都位于中心城区,价位相对较高,相比上年度以玖序台等城郊周边价位较低的项目销售为主,出现较大涨幅;城厢区则相反,上年度以位于中心城区项目销售为主,而2022年位于郊区的建工·木兰府项目因价位相对较低,销量全区第一,拉低了全区均价,同比降幅最大。其中:仙游县6904元/㎡,比降3.1%;荔城区15109元/㎡,比增23.5%;城厢区13891元/㎡,比降12.5%;涵江区9739元/㎡,比降2.6%;秀屿区7445元/㎡,比降6.2%;北岸4920元/㎡,比降6.9%。

  (七)商品房库存面积持续减少

  受土地供应持续减少、新开工面积持续下降影响,商品房库存面积随之消化。从批准预售面积和网签面积看,2022年全市商品房供销比为0.79:1,其中商品住房供销比为0.75:1,供应少于需求。12月末全市商品房库存面积较年初减少47.42万㎡,其中商品住宅减少50.49万㎡、商业减少3.76万㎡、办公增加6.83万㎡。

  截止2022年12月末,全市商品房库存面积348.01万㎡,去化周期12个月,其中,住宅238.71万㎡、去化周期8个月;商业69.06万㎡、去化周期56个月;办公40.24万㎡、去化周期25个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看,其中仙游县15个月、城厢区6个月、荔城区4个月、涵江区12个月、秀屿区6个月、北岸20个月。各县区商品住宅去化周期较2021年末明显减少,特别是荔城、城厢、秀屿库存去化周期已低于合理期间,应加大土地供应力度,以保证市场后续商品住宅供需基本平衡。

  四、存量房市场交易情况

  (八)二手房交易面积同比下降

  受市场低迷影响,二手房交易面积同样下降明显。2022年全市二手房成交面积115.78万㎡、同比下降59.0%;其中二手住房成交面积93.28万㎡、同比下降61.5%。从季度看,第一季度25.61万㎡(其中二手住房20.89万㎡);第二季度29.74万㎡(其中二手住房22.72万㎡);第三季度31.87万㎡(其中二手住房27.03万㎡);第四季度28.56万㎡(其中二手住房22.64万㎡)。从总体看,下半年成交面积较上半年有所回升。

  按区域分,市本级二手房交易面积90.77万㎡、比降64.7%(其中二手住房成交面积71.31万㎡、比降67.5%);仙游县二手房成交面积25.01万㎡、比降0.9%(其中二手住房销售成交面积21.97万㎡、比降4.9%)。

  五、房地产各类贷款情况

  (九)房地产贷款同比增速下降明显

  截至2022年11月末,全市房地产各项贷款余额976.74亿元,同比增长2.89%,增速比2021年11月末降低10.95个百分点;今年新增23.09亿元,同比少增84.40亿元。房地产各项贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为36.03%,较上年末降低2.45个百分点。其中:

  房地产开发贷款余额同比少增。截至11月末,全市房地产开发贷款余额101.56亿元,同比增长1.15%,比年初增加2.84亿元,同比少增14.00亿元。住房开发贷款余额85.11亿元,同比下降4.60%,其中:保障性住房开发贷款余额27.77亿元,同比增长3.96%。

  个人住房贷款增速逐季下降。截至11月末,全市个人住房贷款余额845.86亿元,同比增长4.12%,今年累计新增26.71亿元,同比少增65.62亿元。其中,新建房贷款余额724.79亿元,同比增长4.20%;再交易房贷款余额121.07亿元,同比增长3.65%。

  (十)公积金贷款下行逾期率上升

  2022年全市办理公积金贷款楼盘新增78个,与去年同比减少25个,下降24.3%。个人贷款发放金额13.87亿元,同比下降23.8%,降幅较上半年(4.36%)扩大19.44个百分点,其中新建商品住房同比下降25.84%,降幅较上半年(10.05%)扩大15.79个百分点;二手房贷款转降为升,贷款金额同比增长3.51%。今年以来,全市住房公积金个贷率一直保持高位运行,公积金资金流动性风险尚可控,但公积金贷款逾期率出现逐月上升现象,关注类楼盘从2021年的14个增加至2022年末的20个。

  六、2023年走势预测

  随着我国疫情防控政策的重大调整,以及国家重申房地产业是国民经济支柱产业地位、16条金融支持房地产政策实施、存量房地产风险项目逐步化解,2023年我市房地产市场将同全国房地产行业一样逐步走出低迷下行困境,预测上半年供给侧和需求侧相关指标将逐步回升,下半年整个市场将恢复正常的发展轨道。(莆田市住房和城乡建设局陈志强、陈建玫)

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责编:小联

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