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观察:1-9月仙游楼市持续低迷 房价则相对平稳
2022-10-27 08:42:38   来源:仙游房地产联合网

仙游房地产联合网综合:日前,莆田市住建局发布了《莆田市2022年1-9月房地产市场运行形势分析报告》(以下简称《报告》)。

从《报告》中获悉,今年1-9月整个莆田市房地产市场整体都相对低迷,这其中主要受到疫情、市场信心不足等叠加因素影响。在此影响下,莆田全市房地产市场供给侧和需求侧各项指标同比大幅下降。其中,土地供应、新开工面积、投资额、销售面积等多项指标同比都出现“腰斩”甚至“膝盖斩”的暴跌之势,市场可谓是寒意逼人。

不过在多项指标都在同比大降的情况下,房价方面则保持相对稳定。据统计,1-9月份莆田全市商品住房销售均价10686元/㎡,较去年同期微涨0.94%。

而在全市房地产市场凉风劲吹的大行情下,仙游市场自然也难独善其身,多项指标也都呈现出肉眼可见的下跌之势。其中,土地供应面积、新开工面积、开发投资额以及商品房销售面积四个指标同比下降比较明显。

据统计,1-9月份仙游供地5宗10.55公顷(合158.25亩)、比降37.9%,总价款4.253亿元,平均每亩268.75万元、比降33.3%(其中4宗为安置型商品房用地);新开工面积29.39万㎡,比降50.1%,其中也多为安商房;投资额20.60亿元,比降37.5%;销售面积36.45万㎡,比降29.7%。

而批售面积、销售均价和二手房交易面积等指标同比则变化不大。其中,1-9月份仙游县住宅销售均价6892元/㎡,同比微降4.3%;二手住房成交面积16.70万㎡,同比小降5.5%。

商品房去化周期方面,1-9月份仙游商品住宅去化周期14个月,勉强还在安全范围之内,不过库存压力已经开始若隐若现。

仙游城区

《莆田市2022年1-9月房地产市场运行形势分析报告》

今年以来,莆田市坚持“房住不炒”定位,因城因时施策,进一步完善房地产宏观调控,支持刚性和改善型住房需求,健全商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳发展。但受疫情反复散发、“三道红线”监管、消费信心不足等叠加因素影响,全市房地产市场持续低迷下行,供给侧和需求侧各项指标同比大幅下降。随着疫情逐步趋稳、扶持政策实施和优质楼盘入市,第三季度商品房批准预售、商品房销售需求侧指标有所回升、降幅有所收窄。具体运行形势分析如下:

一、房地产用地供应情况

(一)可售商品房用地供应比降近半

受整个市场持续低迷影响,房地产用地出让连续比降。前三季度,全市共出让13宗经营性房地产用地,其中可对外销售纯商品房用地8宗、安置型商品房用地4宗、批发市场用地1宗,土地供应量价齐降,且可对外销售纯商品房用地面积仅占42.22%,比降达44.3%。商品住宅用地中标溢价率较往年明显下降,8宗纯商品房用地中有6宗溢价率未超过5%,溢价率最高的一宗位于环境优美的玉湖片区,溢价率30%。1-9月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地13宗56.02公顷(合840.3亩),与去年同期(986.4亩)相比下降14.8%,剔除安置型商品房、批发市场后,可对外销售商品房用地仅354.75亩,与去年同期(636.4亩)相比下降44.3%;出让总价款342580万元,同比下降47.6%。从季度看,一季度出让6宗17.32公顷(合259.93亩);二季度出让5宗35.06公顷(合525.9亩,其中PS拍——2021-11号土地用途为批发市场和商务办公用地,面积338.47亩);三季度出让2宗3.63公顷(合54.45亩)。

按区域分,市本级供地8宗45.47公顷(合682.05亩)、比降6.7%,总价款300050万元,平均每亩439.92万元、比降41.58%;仙游县供地5宗10.55公顷(合158.25亩)、比降37.9%,总价款42530万元,平均每亩268.75万元、比降33.3%(其中4宗为安置型商品房用地)。

二、房地产开发投资情况

(二)商品房新开工面积大幅下降

由于去年下半年以来全市经营性房地产用地供应持续减少,本市国企项目动工缓慢(如秀屿土海东片区地块一222亩已出让1年还未动工),导致今年以来全市商品房新开工面积同比大幅下降。1-9月全市商品房施工面积1478.97万㎡,其中新开工面积仅144.76万㎡,较2021年同期比降69.3%,降幅较上半年扩大0.7个百分点。分季度看,一季度全市新开工面积49.3万㎡,二季度54.34万㎡;三季度41.12万㎡。

从各县区新开工项目看,仙游县以安商房开工为主,荔城区有棠颂和府、禧悦公馆、书香府邸、玖华府、悦府公馆共5个项目开工,新开工面积位列全市第一;城厢区和秀屿区都只有1个项目开工,且规模较小;涵江区有2个项目开工,其中1个是分期开发项目;北岸已连续三年无新项目开工。各县区新开工面积分别为:仙游县29.39万㎡,比降50.1%;荔城区94.15万㎡,比降36.6%;城厢区8.32万㎡,比降88.3%;涵江区8.85万㎡,比降92.3%;秀屿区4.05万㎡,比降94.9%;北岸0万㎡,与去年相同。

(三)房地产完成投资下降近半

受新开工面积大幅下降和3月份本土再次爆发疫情的影响,同时土地购置费按照完成投资比例入库统计口径的变化,全市房地产完成投资同比降幅较大,但较上半年有所收窄。1-9月,全市房地产完成开发投资158.10亿元,较2021年同期(279.73亿元)下降43.5%,降幅较上半年收窄3.1个百分点。分季度看,一季度全市完成投资58.16亿元,二季度41.02亿元;三季度58.92亿元。

从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),荔城区有5个新开工项目入库部分土地购置费,完成投资总额最多,且连续三年投资额居各县区之首;城厢区只有位于郊区的建工·木兰府项目新开工,同去年文献首府、和鸣兰溪郡项目新开工入库33.34亿元土地购置费基数高相比,降幅最大。其中:仙游县20.60亿元,比降37.5%;荔城区79.31亿元,比降7.4%;城厢区17.18亿元,比降78.1%;涵江区25.48亿元,比降56.6%;秀屿区15.15亿元,比降32.9%;北岸0.38亿元,比降72.5%。

三、商品房供求关系情况

(四)商品房批准预售面积持续减少

因去年第四季度以来全市商品房新开工面积持续减少,导致今年以来全市商品房批准预售面积同样出现大幅减少。1-9月,全市商品房批准预售面积134.31万㎡,与去年同期相比下降50.1%,降幅较上半年收窄6.6个百分点;其中商品住房批准预售面积105.11万㎡,比去年同期下降54.9%,较上半年收窄8个百分点。按季度分,一季度商品房批准预售面积43.8万㎡(其中商品住房35.9万㎡);二季度商品房批准预售面积41.8万㎡(其中商品住房27.22万㎡);三季度商品房批准预售面积48.71万㎡(其中商品住房41.99万㎡)。

1-9月份全市首开楼盘只有10个,所办理预售许可的楼盘中只有4个批准预售面积在8万㎡以上,而去年同期有8个,且有3个是在15万㎡左右。从分区域看,除仙游县略增长外,其余各县区批准预售面积都出现大幅度比降,其中仙游县29.13万㎡,比增2.4%;荔城区43.82万㎡,比降20.9%;城厢区15.38万㎡,比降76.2%;涵江区30.64万㎡,比降47.1%;秀屿区15.34万㎡,比降73.7%;北岸0万㎡,比降100%。

(五)商品房销售面积降幅小幅收窄

受新冠疫情反复散发降低群众购买力、土地供应下降新上市楼盘偏少等影响,自年初以来全市商品房销售面积持续比降。随着一系列扶持政策的实施,以及中心城区禧悦公馆、悦府公馆、书香府邸等新楼盘入市热销,第三季度销售面积有所回升。据商品房买卖合同网签系统统计,1-9月份,全市商品房销售面积(不含安置型商品房)159.68万㎡,与2021年同期相比下降45.7%,降幅较上半年收窄7.5个百分点;其中商品住房销售129.16万㎡,比降下降50.7%,降幅较半年收窄5.6个百分点。

按季度分,一季度全市商品房销售面积56.51万㎡(其中商品住房销售49.51万㎡);二季度商品房销售面积46.26万㎡(其中商品住房销售37.38万㎡);三季度商品房销售面积56.91万㎡(其中商品住房销售42.27万㎡)。1-9月份全市商品房销售面积分别为21.04万㎡、22.59万㎡、12.88万㎡、12.74万㎡、17.56万㎡、16.19万㎡、19.90万㎡、22.71万㎡、18.43万㎡,其中3-4月份受本土疫情影响市场明显疲软。

从各县区销售数据看,都呈现较大幅度的比降。网签面积在5万平方米以上的项目只有荔城区的2个,分别是书香府邸项目7.95万㎡、禧悦公馆项目5.6万㎡。各县区销售面积分别为:仙游县36.45万㎡,比降29.7%;荔城区36.53万㎡,比降41.9%;城厢区37.76万㎡,比降40.1%;涵江区28.17万㎡,比降46.8%;秀屿区18.65万㎡,比降67.2%;北岸2.12万㎡,比降65.8%。

(六)商品住房销售均价基本平稳

1-9月份,我市商品住房销售均价总体保持基本平稳,未出现大起大落现象。据商品房买卖合同网签系统统计,全市商品住房销售均价10686元/㎡,较去年同期比增0.94%。1-9月全市商品住房销售均价分别为10166元/㎡、10037元/㎡、11315元/㎡、10978元/㎡、11196元/㎡、10733元/㎡、10908元/㎡、11089元/㎡、10635元/㎡,总体保持平稳。

按县区分析,荔城区的书香府邸、禧悦公馆、正荣联发·玉湖天境销售前三名项目都位于中心城区,价位相对较高,相比去年同期以玖序台等城郊周边价位较低的项目销售为主,出现较大涨幅;城厢区则相反,去年以位于中心城区项目销售为主,而今年位于郊区的建工·木兰府项目因价位相对较低,销量全区第一,拉低了全区均价,同比降幅最大。其中:仙游县6892元/㎡,比降4.3%;荔城区14649元/㎡,比增20.4%;城厢区13794元/㎡,比降12.6%;涵江区9866元/㎡,比降1.2%;秀屿区7336元/㎡,比降8.1%;北岸4929元/㎡,比降8.9%。

(七)商品房库存面积持续减少

从批准预售面积和网签面积看,1-9月全市商品房供销比为0.84:1,其中商品住房供销比为0.81:1,供应少于需求。9月末全市商品房库存面积较年初减少34.03万㎡,其中商品住房减少36.02万㎡、办公增加8.67万㎡、商业减少6.68万㎡。

截止9月末,全市商品房库存面积361.40万㎡,去化周期12个月,其中,住宅253.18万㎡、去化周期9个月;商业66.14万㎡、去化周期54个月;办公42.08万㎡、去化周期26个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看,其中仙游县14个月、城厢区7个月、荔城区6个月、涵江区13个月、秀屿区6个月、北岸21个月。各县区商品住宅去化周期较去年年末都有所减少,特别是荔城、城厢、秀屿库存去化周期皆低于合理期间,应加大土地供应力度,以保证市场后续商品住宅供需基本平衡。

四、存量房市场交易情况

(八)二手房交易面积同比下降

受市场低迷影响,二手房交易面积同样明显下降。随着5月份中心城区的禧悦公馆和悦府公馆开盘热销,吸引了大部分潜在购房者购买,明显影响到二手房的交易。1-9月份全市二手房成交面积87.22万㎡、同比下降41.9%,降幅较上半年扩大8.6个百分点;其中二手住房成交面积70.64万㎡、同比下降45.9%,降幅较上半年扩大6.4个百分点。

按区域分,市本级二手房交易面积67.72万㎡、比降48.2%(其中二手住房成交面积53.94万㎡、比降52.2%);仙游县二手房成交面积19.50万㎡、比增0.7%(其中二手住房成交面积16.70万㎡、比降5.5%)。

五、房地产各类贷款情况

(九)房地产新增贷款同比减少

截至8月末,全市房地产各项贷款余额970.00亿元,同比增长5.19%,增速比2021年12月末降低7.76个百分点;今年新增18.33亿元,同比少增64.54亿元。房地产各项贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为36.71%,较上年末降低1.77个百分点。其中:

房地产开发贷款同比下降明显。截至8月末,全市房地产开发贷款余额97.15亿元,同比下降5.92%,比年初减少1.57亿元,同比少增21.27亿元。住房开发贷款余额82.66亿元,同比下降10.14%,其中:保障性住房开发贷款余额25.83亿元,同比下降7.72%。

个人住房贷款增长乏力。截至8月末,全市个人住房贷款余额843.92亿元,同比增长7.82%,今年累计新增24.78亿元。其中,新建房贷款余额724.31亿元,同比增长8.22%;再交易房贷款余额119.62亿元,同比增长5.50%。

(十)公积金贷款下行逾期率上升

1-9月,全市办理公积金贷款楼盘新增55个,与去年同比减少20个,下降29%。个人贷款发放金额10.59亿元,同比下降8.47%,降幅较上半年(4.36%)扩大12.83个百分点,其中新建商品住房同比下降11.38%,降幅较上半年(10.05%)扩大21.43个百分点;二手房同比下降23.69%,降幅较上半年(——41.26%)收窄17.57个百分点。今年以来,全市住房公积金个贷率一直保持高位运行,公积金资金流动性风险尚可控,但公积金贷款逾期率出现逐月上升现象,关注类楼盘从去年的14个增加至9月末的21个。

责编:联合网

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