原标题：10年后，房价会“便宜如葱”吗？楼市3大趋势基本“透露”了答案
从2016年到2019年，马上又将迎来2020年，本轮房地产调控已经进入到了第四个年头。如今回头看看这几年，房地产市场整体已经出现了明显降温，根据国家统计局70城房价数据显示，10月份无论是一二线城市还是三四线城市，房价涨幅都出现了回落，而且二手房市场当中，35个城市出现下跌，这是时隔四年再次出现类似情况。
在笔者看来，房地产市场逐步回归理性，源于国家对房地产市场的明确表态，具体来看，主要有三个方面：一个是房子是用来住的，不是用来炒的，这就将投机炒房客挤出了市场；一个是不再把房地产作为刺激经济的手段，这无异于彻底粉碎了期待调控放松的幻想；一个是加快推动房地产长效机制建设，这使得房价长期稳定有了可能性，稳定了市场预期。
在国家对楼市的明确表态下，本轮调控发生了不同以往的变化：调控进入第四个年头，持续时间超过以往任何一次；平均每天1.5次的调控次数，密集程度超出了想象。对此，融创中国董事长孙宏斌表示，本轮调控短期不可能结束，不要抱侥幸心理。综上，我们可以得出一个结论：房地产已经告别高歌猛进的阶段了。那么，未来会呈现哪些变化呢？
未来10年，楼市可能出现以下3大趋势
第一，住房方式“四面开花”，买房不再是年轻人唯一的选择
自住房商品化以来，房子就不再仅是一个遮风挡雨的住处了，而是逐渐成为家庭财富的象征。过去二十年，单一的住房体系，成为房价不断上涨的原因之一，无论是自住还是投资，买房已经成为乐此不疲的话题，刚需更是不惜动用六个钱包凑首付。
不过，这一情形正发生改变。早在2017年的时候，国家就明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。过去两年，租售市场开始不断推进，目前北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入围租赁试点。此外，北京、上海、广州、深圳、南京、烟台、福州、佛山等城市也开始推出共有产权项目，这一“队伍”还在继续壮大。
对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来将形成商品房和保障房两大体系，包括公共租赁房、共有产权房、市场租赁房和商品房四大类。笔者认为，告别了单一的住房市场体系，住房方式将“四面开花”。大家可以根据经济能力理性选择，有能力的可以买商品房，资金不足的可以考虑共有产权，买房压力大的或者没有买房打算的，则可以考虑租房。
第二，存量房时代逐渐来临，房地产税距离落地也越来越近了
一般来说，大家多多少少都有点“喜新厌旧”的心理，所以往往会把眼光放在新房市场，忽略了二手房。但是土地资源是稀缺的，当新房供应减少了，需求自然会转向二手房市场。因此，一般认为，当二手房交易量超过新房交易量成为主导，楼市就从增量市场进入到了存量市场。
截止目前，北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、成都等热点城市已经迈入或正在迈入存量市场。孙宏斌曾说，以前开发商是争增量，如今行业规模达到了15万亿，未来存量市场的竞争也会很激烈。其实，春江水暖鸭先知，开发商对于楼市的变化是最灵敏的，如今不少房地产企业甚至非房地产企业，早已瞄准了存量市场，通过盘活空置房产布局长租公寓。
存量时代渐行渐近，预示大拆大建的时代将慢慢远去，房地产税落地的脚步也越来越近了。一方面，要想满足更多的住房需求，需要把多余的房产推向市场，从而实现住房资源的充分利用；另一方面，增量市场减弱，开发环节的税费和土地收入也会减少，所以自然需要寻找土地收入的“替代品”。因此，对住房持有环节征税是大势所趋，既盘活了空置的房产，也成为了地方收入的重要来源。
第三，未来10年城镇化将继续推进，还有将近2亿人口要流入大城市
国际经验表明，城镇化进程呈“S”型曲线形状，在这条曲线上有两个拐点，第一个拐点为30%左右的城镇化水平，标志城镇化开始进入高速增长阶段，第二个拐点为70%左右的城镇化水平，标志城镇化将进入低速增长阶段。截至2018年，我国城镇化率接近60%，还差10%就要迎来拐点，目前发达国家普遍都在70%以上。
根据恒大经济研究院数据显示，到2030年，中国城镇化率将会达到70.6%，城镇人口为10.3亿，比现在要新增2亿，也就是说未来还有2亿人口要进城，而新增人口当中的80%，即大约1.6亿将流入全国19个国家级城市群，比如珠三角、长三角、环渤海、长江中游、山东半岛、成渝等等。
伴随城镇化进入下半场，今年4月份国家发改委公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确大城市要取消或放松落户限制，城区常住人口100万-300万的要全面取消落户限制，城区常住人口300万-500万的要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。显而易见，未来10年城镇化将快速推进，对于热点城市来说，无疑又会释放大量的住房需求。
10年后，房价会“便宜如葱”吗？内行“7字”概括
基于以上楼市3大趋势，在两大住房体系不断形成、存量房市场渐行渐近、城镇化不断推进的楼市大格局下，不仅买房群体出现了分化，城市之间也出现了分化，所以并非所有的房子都具备上涨的动力和基础。因此，对于未来的房价，内行认为，我们基本可以用7个字来概括未来10年的房价态势：“金价和葱价并存”。
城镇化快速推进还有10年进程，期间将有2亿人涌入经济基础更好，就业条件更好，薪资收入更高的都市圈、城市群。因此，供不应求仍将是热点城市的楼市写照。但是，虽然城镇化增长空间很大，住房需求也很旺盛，但房价再次大涨的可能性不大了。随着住房租赁、共有产权等住房方式的完善成熟，买房不再是唯一的选择，保障房市场将承担和分流大量的住房需求，所以供需自然会趋于平稳。不过，虽然这些热点城市的房价长期看涨，但大概率是稳字当头，基本会维持“金价房”。
反之，对于人口净流出、产业结构也比较单一的中小城市来说，伴随调控逐步深入，面临调整不可避免。中泰证券研究所首席分析师梁中华表示，如果房价不涨或涨幅较小，持有房产几乎是亏钱的，而流动性差的中小城市想要变现都很难。其实，进入2019年以来，鹤岗、玉门、乳山等一些城市已经出现了“葱价房”的信号。笔者认为，对于此类中小城市来说，伴随房地产长效机制的推进，投机炒房客将进一步离场，再加上年轻人不断流向大城市，长时间下来，供给会逐步大于需求，所以出现“便宜如葱”的房子也并非没有可能。
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