仙游房地产联合网综合：针对商品房销售中可能给购房者带来的一些资金风险，莆田市住建局近日印发了《商品房销售风险提示》，要求各房企在售楼部显著位置张贴公示。同时，提醒购房者认真阅读，注意规避。
最新发布的《商品房销售风险提示》共罗列出十五种风险情形，包括房企未取得《商品房预售许可证》违规售房、未将购房款打入到指定监管账户、收到首付款后未及时网签《商品房买卖合同》以及售后包租等风险情形。
各县（区、管委会）住建局、各房地产开发企业：
现将《商品房销售风险提示》印发给你们，请各房地产开发企业将《商品房销售风险提示》按照0.6米*0.85米的规格印制后，在售楼部显著位置与《莆田市房地产开发企业诚信守法经营承诺书》、项目“五证”、合同示范文本等一并对外张贴公示。相关张贴公示信息内容列入今后“双随机”抽查、日常检查项目。
莆田市住房和城乡建设局
2021年11月9日
商品房销售风险提示
以下为商品房销售常见风险，请购房者认真阅读，注意规避。
一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。
二、房地产开发企业要求购房者将购房款、代收契税等款项交到非商品房预售资金监管专用账户的即是风险。
三、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与公示信息及《商品房买卖合同》中商品房预售资金监管银行和账户不一致的即是风险。
四、房地产开发企业收了首付款后未及时与业主网签《商品房买卖合同》，存在预售资金被挪用、侵占的即是风险。
五、房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。
六、房地产开发企业只签订线下认购协议、合同且不及时网签备案《商品房买卖合同》的即是风险。
七、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房，相关款项又未交到预售资金监管账户的即是风险。
八、社会各类经纪机构、APP平台等以收取会员费、VIP费、交一万抵几万等方式参与购房优惠的即是风险。
九、购房者与未办理房地产经纪机构备案、未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。
十、房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。
十一、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利，或已网签（莆田市住建局网站、仙游房地产信息网可查房源状态），以及利用架空层等业主所有公共场所擅自划定停车位的即是风险。
十二、与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》中填写的价格明显低于实际销售价格的即是风险。
十三、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺内容未写入《商品房买卖合同内容》或与商品房实际情况不符的即是风险。
十四、房地产开发企业或房产中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策的即是风险。
十五、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。
如有发现上述风险，请留存相关证据及时向项目所在地的县区住建局投诉举报（监督电话：仙游县住建局7991501、荔城区住建局2282671、城厢区住建局2693860、涵江区住建局3298299、秀屿区住建5851767、北岸住建局5952916），或直接向莆田市住建局反映（监督电话：2633928）。涉及虚假广告宣传、乱收费价格违法行为、合同条款不公平不合理等请向市场监管部门反映（监督电话12315）。
关于“五证、两书、一表”
五证是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。
“五证”之中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。
“房地产五证两书”中的“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
住宅质量保证书
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）
不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
《竣工验收备案表》
“五证两书一表”中的“一表”为：《竣工验收备案表》。
《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
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