仙游房地产联合网综合：近日，莆田市官网发布《关于推进城镇低效产业用地再开发促进高质量发展的指导意见》。
意见指出，要强化市级统筹力度和发挥土地储备在盘活低效产业用地的主渠道作用，积极稳妥推进低效产业用地的再开发利用，允许部分工业用地改成商业用地，即“工改商”。即在符合相关规划的前提下，将以出让方式取得的工业仓储用地和现状建筑改变作为商业、办公、酒店等园区配套生产生活设施用地（经营性商品住宅除外）
此次发布的新规于4月26日起执行，有效期为两年，仙游县可参照执行。
文件截图
通知全文：
各县（区）人民政府（管委会），市直有关单位：
为促进土地资源的节约集约利用，推动城镇低效产业用地再开发，提高土地资源利用水平，促进经济结构调整和发展方式转变，实现高质量发展落实赶超，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《福建省人民政府办公厅关于加快推进工业企业“退城入园”转型升级的指导意见》（闽政办〔2019〕52号）等有关文件精神，结合我市实际，提出以下指导意见：
一、加强统筹引导
（一）明确再开发的原则。低效产业用地再开发应遵循“政府引导、规划先行，市定政策、区负主责，企业协商、依法依规，利益共享、多方共赢”的原则。强化市级统筹力度和发挥土地储备在盘活低效产业用地的主渠道作用，积极稳妥推进低效产业用地的再开发利用。
（二）明确再开发的范围。城镇低效用地，是指经2009年第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理且权属清晰、无法律纠纷的城镇存量建设用地。重点是荔城经济开发区、华林经济开发区、涵江高新技术园区、湄洲湾国投经济开发区、湄洲湾北岸经济开发区及工业集中区(以下简称“园区”)范围内的存量产业建设用地（含工业、仓储、物流、科研等用途），但现状为闲置土地的不得列入改造开发范围。以下土地可列入城镇低效产业用地再开发范围：
1.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；
2.不符合安全生产和环保要求的产业用地；
3.建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地；
4.“退二进三”的产业用地；
5.现状土地利用效率低的用地，包括建筑容积率、建筑系数低于合同要求或产业标准，投入产出率低等；
6.其他经市政府同意列入的改造项目。
二、实行再开发用途分类管理
（一）对于改变土地用途的管理。允许园区内一小部分符合规划要求的配套服务设施按“三旧”改造方式进行“工改商”。即在符合园区整合提升实施规划和控制性详细规划(以下简称“控规”)的前提下，将以出让方式取得的工业仓储用地和现状建筑改变作为商业、办公、酒店等园区配套生产生活设施用地（经营性商品住宅除外），按规定评估并依法缴纳土地出让金后，依法给予变更土地用途，自持经营或合作经营，不予分割产权。实行“工改商”的，应当结合发展规划，所在园区统筹补足工业发展用地。
（二）对于暂不改变土地用途的管理。土地使用权人根据《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号），对工业用地原址转型升级改造，利用原有工业仓储用地和现状建筑兴办信息服务、研发设计、创意文化等新兴产业，我省鼓励发展的生产性或高科技服务业，及园区配套的教育、医疗等公共服务设施，实施“腾笼换鸟”，实行“工改工”的过渡模式，改功能、不改用途。所在园区管委会要对项目的准入进行审核把关、在项目建设及经营过程要进行全程监管。该类项目经区政府（管委会）批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年。过渡期满后，自然资源部门明确项目的规划用途，报有权政府依法批准后，土地使用权人应当按新的规划用途完善用地手续，补交土地出让金，办理不动产登记手续。
三、城镇低效产业用地再开发方式
（一）明确再开发方式。按照土地处置方式划分，再开发方式分为政府收储、自主开发和合作开发三种方式。原地块因规划被分割为多个地块的，原土地使用权人可组合利用上述方式综合开发。鼓励国有企业以联营、入股、并购等方式参与低效产业用地再开发。
（二）政府收储。规划为商品住宅、商住混合用地及其配套城市基础设施、公共服务设施的城镇低效用地，其土地应当由政府依法收储，涉及商品住宅应以招拍挂方式供地后进行改造。其中，对城区内园区外，且供地10年以上或未满10年但因城市建设需要使用的工业、社会事业类用地拟改变作为商业办公及其他商服用途，按照我市“三旧”改造有关政策执行。对城区片区改造的工业用地收回收储补偿和补贴标准按照《莆田市人民政府关于城区片区改造工业用地收回收储的实施意见》（莆政综〔2019〕47号）执行。
（三）自主开发。除纳入政府收储的情形之外的城镇低效产业用地，在符合国家鼓励的现代服务业等优先发展产业的前提下，可由原土地使用权人按照控规要求，选择自主进行改造实施再开发，涉及市政道路的，经区政府（管委会）同意，可由改造主体拆为净地后无偿移交政府。但对“工改商”（工业改酒店除外）的原土地使用权人应当按控规将不低于该项目用地面积的15％用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设。移交的用地不需缴交土地出让金。根据控规，公益性用地面积不足15％的（含改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地的），将不足部分用地按政府批准的控规容积率计算建筑面积，按办理时点的该用途基准楼面地价核算土地价款，纳入应缴交的土地出让金范围上缴财政。
（四）合作开发。充分盘活利用低效用地，对低效利用的抛荒地，鼓励原有企业继续建设厂房扩大生产或二次招商出租。因企业无继续投资建设意愿的，允许对宗地剩余土地进行盘活合作开发；鼓励国有企业作为投资主体，采取独资、联营、入股、并购等方式，会同社会资本参与建设标准化厂房、创新创业场所及科技孵化器建设，经园区管委会同意后，其载体房屋可按幢、层进行产权登记并出租或转让，引进相关产业，作为“零地”招商的重要载体。
（五）鼓励集中整体开发。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，向属地区政府、园区管委会申请集中改造开发；自然资源部门可根据申请，依法将分散的土地合并变更登记。城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星建设用地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。
四、完善项目审批机制
（一）参照“三旧”改造方式进行“工改商”。在符合园区整合提升实施规划的前提下，利用工业仓储、社会事业类用地及现状建筑改变作为商业、办公、酒店等园区配套服务设施（经营性商品住宅除外），由区政府（管委会）提出改造方案，经市自然资源局审核后转报市政府研究，同时,由属地政府组织编制地块控规并按程序报批，参照“三旧”改造方式进行审批，自然资源部门按新规划用途依法办理用地变更有关手续。土地使用权人补交土地出让金，并办理不动产登记。
（二）临时改变功能及“工改工”审批。一是按现状建筑进行临时功能（过渡期5年）改造为园区公共服务设施（如教育、医疗、文化等公共服务设施）、新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业的，由项目业主将改造方案报所属区级政府，以区级部门联审纪要及联合审批方式作为临时改变使用功能的依据。拟改变的项目必须已取得不动产权证，使用功能必须符合房屋结构、质量、消防等安全要求,涉及改建的,应按规定办理相关手续。二是涉及利用现有土地新建或拆除重建的，由属地政府编制地块控规并按程序报批后，由各区级相关部门根据联审纪要及经图审的建施图等按规定办理建设工程规划许可、施工许可、消防、竣工验收等手续。过渡期内，可暂不办理土地用途变更手续；过渡期满，符合有关规定的，可以协议方式依法办理土地用途变更等相关手续。
五、再开发实施步骤
（一）开展调查摸底。各区政府（管委会）、园区管委会根据国土空间规划（过渡期内根据土地利用总体规划、城市规划）、城镇低效产业用地再开发范围等，对辖区内的城镇低效产业用地进行摸底调查，全面掌握用地现状与开发潜力，查清土地权属关系，了解土地权利人意愿。对符合改造条件的地块，要将拟列入改造开发范围标注在遥感影像图、地籍图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，并与不动产登记数据库衔接。
（二）编制专项规划。各区政府（管委会）、园区管委会会同市自然资源、住建等部门根据国土空间规划（过渡期内根据土地利用总体规划、城市规划）、莆田市产业园区整合提升规划等要求，编制辖区内城镇低效产业用地再开发专项规划，明确再开发的目标任务、规模布局、功能定位、配套设施、开发时序、资金筹措平衡及保障措施等内容。专项规划报市政府同意后实施。
（三）制定年度计划。各区政府（管委会）、园区管委会根据城镇低效产业用地再开发专项规划，结合区域年度经济社会发展的要求，按照“统筹平衡、突出重点、先易后难、分步推进”的原则，制订再开发年度实施计划，报市自然资源局审核，经市政府同意后执行。
（四）细化实施方案。根据城镇低效产业用地再开发专项规划和年度实施计划，由各区政府（管委会）、园区管委会与再开发实施主体充分协商，选定具体项目，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划，确定土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、配套设施；拟改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式和时间安排；拟改造地块的实施主体及改造方式等。项目改造实施方案由项目业主向所在园区管委会申报，经区政府(管委会)研究同意后，由市自然资源局负责审核并转报市政府批准实施（其中没有涉及改变土地用途的，由区政府批准实施，并报市政府备案）。
（五）实施改造评价。各区政府（管委会）、园区管委会应加强项目实施跟踪评估，保证改造开发工作规范有序开展。项目实施后，应对项目产生的经济效益、社会效益、生态效益进行评估，形成实施评估报告，报市自然资源局备案。市自然资源局要定期组织对实施项目进行督查考核。
六、强化工作保障
（一）强化组织领导。市政府成立莆田市城镇低效用地再开发工作领导小组，负责统筹协调全市城镇低效用地再开发各项工作，由市政府市长担任组长，分管副市长担任常务副组长，市政府分管副秘书长、市自然资源局局长担任副组长，荔城区政府、城厢区政府、涵江区政府、秀屿区政府、湄洲岛管委会、北岸管委会主要领导，市自然资源局、发改委、财政局、住建局、工信局、商务局、生态环境局、国资委、消防救援支队、行政服务中心管委会分管领导为成员。领导小组下设办公室及政策研究、规划管理、项目审批等三个专项小组；办公室负责领导小组日常工作及综合协调，挂靠在市自然资源局，主任由市自然资源局局长兼任，副主任由市自然资源局分管领导兼任，各成员单位相关科室负责人为成员；三个专项小组由市自然资源局分管领导担任小组长，成员由领导小组及其办公室相关成员担任。请各成员单位于2020年4月30日前将成员名单报到市城镇低效用地再开发工作领导小组办公室（市自然资源局）汇总（联系人：陈琳，电话：2695556）。各区政府（管委会）相应成立工作领导小组，明确各级各有关单位职责和要求，加强沟通，齐抓共管，确保城镇低效用地再开发工作规范有序推进。
（二）明确部门职责。城镇低效用地再开发实行属地负责、部门协同的操作原则。各区政府（管委会）、园区管委会是本区城镇低效产业用地再开发的责任主体，为改造资金筹集的主体，负责辖区内再开发工作，包括：委托技术单位开展城镇低效产业用地的摸底调查、上图入库及专项规划的编制，再开发项目的具体实施、承担改造成本、落实好相关资金扶持政策等。财政部门要将城镇低效用地再开发工作资金列入预算，对列入低效再开发项目，涉及市、区土地出让金比例分成给予适当调整。市自然资源局、发改委、财政局、住建局、工信局、商务局、生态环境局、国资委、消防救援支队、行政服务中心管委会等部门应根据自身职责，主动靠前服务，认真履职，做好协同配合工作。
（三）强化全程监管。各区政府（管委会）要制定城镇低效产业用地再开发工作的民主决策、信息公开、全程监管等配套工作制度。规范工作程序和土地市场秩序，严格执行土地出让相关程序，严防“权力寻租”等行为发生，涉及出让的必须集体决策、公示结果，确保工作公开、公平、公正。再开发工作应严格按照规划执行，控规一经确定，不得擅自修改或调整。
（四）严格考核管理。城镇低效产业用地再开发工作实行目标责任制管理，各区政府（管委会）完成情况纳入市政府年度目标考核范围。各区政府（管委会）、园区管委会要切实履行执行主体的责任，积极拓宽再开发启动资金筹措渠道，严格控制好再开发的进度和成本，切实提高再开发运作水平。
仙游县可参照执行。本意见自印发之日起施行，有效期为两年。
莆田市人民政府
2020年4月26日
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