仙游房地产联合网微信:xyfdc0594  客服微信: xfw0594

仙游商品房预售资金监管新规意见稿发布
2023-03-15 16:18:00   来源:县住建局

  仙游房地产联合网综合:为进一步加强商品房预售资金监管,规范预售资金缴存使用行为,保障预售资金优先用于项目工程建设,促进房地产市场健康发展,县住建局日前发布了《仙游县商品房预售资金监管规定》(征求意见稿)(以下简称《意见稿》)。

  新规《意见稿》适用于仙游县范围内处于预售环节的新建商品房(含限价商品房),涉及房企项目开发经营行为、购房者资金安全等。此外,还对涉及的资金监管银行和国家机关工作人员做了行为约束。

  《意见稿》全文:

  仙游县商品房预售资金监管规定(征求意见稿)

  第一章总则

  第一条为进一步加强商品房预售资金监管,规范预售资金缴存使用行为,保障预售资金优先用于项目工程建设,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理规定》《福建省商品房预售资金监管实施细则》《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《莆田市商品房预售资金监管规定》等规定,结合本县实际,制定本规定。

  第二条商品房预售资金监管适用于仙游县范围内新建商品房(含限价商品房)预售环节,现房销售、安置房及政府回购房项目不纳入监管范围。

  第三条商品房预售资金监管依托“仙游县商品房预售资金监管系统”(以下简称监管系统),商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、分类监管、节点控制、便捷高效”的原则。

  第四条本规定所称商品房预售资金,是指房地产开发企业在商品房竣工验收备案完成前依法预售给购房人,由购房人按合同约定支付的具有购房款性质的所有购房款项,包括已确定对应楼号房号的定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款以及住房公积金贷款、全装修款项等。

  本规定所称监管银行,是指网络技术条件能够与监管系统兼容对接并实时自动导入资金出入账信息、确保预售监管资金安全的商业银行。监管银行实行名单淘汰制,对于资信状况差、监管能力和服务水平低下,未能贯彻落实房地产金融相关政策,未能执行预售资金监管相关规定的,暂停或取消其继续承接商品房预售资金监管业务资格。

  本规定所称监管账户,是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金管理的账户。

  本规定所称预售人是指房地产开发企业。

  第五条仙游县住房和城乡建设局(以下简称县住建局)负责指导监督全县商品房预售资金监管工作,并具体负责预售资金使用拨付审核等监管工作。

  县房地产管理中心具体负责县域内预售项目进度节点核实和重点监管资金使用节点备案等工作。

  相关监管银行负责保管好监管账户中的预售资金,按县住建局审核意见拨付预售资金,并积极配合做好预售资金监管工作。

  第二章监管账户设立

  第六条房地产开发企业申办商品房预售许可证前,应当选择具有承接商品房预售资金监管业务资格,且贷款额度大、授信多的商业银行作为监管银行,开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”)。监管账户名称需体现“****项目商品房预售资金监管专户”字样,账户名称字数超过限定的,可按规定使用简称。监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付,不得开通任何形式的自动扣款、自助转账非柜台渠道业务,不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。

  一个预售项目允许在不同商业银行最多开立不超过三个监管账户。多本预售许可证可对应同一监管账户,但同一本预售许可证内的商品房同时只能设立一个监管账户。《商品房预售许可证》上应当载明监管账户信息,各项目对应的监管账户相关信息通过县住建局网站对外公示。

  第七条开立监管账户后,预售人应当与县住建局、监管银行签订商品房预售资金监管协议(以下简称“监管协议”)。监管协议签订前,预售人应向县住建局提供监管项目建设工程施工合同、监管项目工程预算清册等资料。监管协议应当明确重点预售资金监管额度、相应建设形象进度节点监管资金控制要求、拨付流程、监管责任以及违约责任等。监管协议主要内容要在预售方案中体现,协议文本应在售楼场所对外公示,同时作为《商品房买卖合同》的附件。监管协议签订后,房地产开发企业应将监管账户相关信息录入监管系统,同时上传预售资金监管协议和预售资金监管方案。

  第八条房地产开发企业需变更监管银行、监管账户、企业名称、项目名称等相关信息的,应经县住建局、监管银行同意并重新签订监管协议。通过监管系统上传下列材料向县住建局申请在监管系统中予以变更:

  1.监管账户等信息变更申请报告;

  2.原监管银行出具包含注销原监管账户、原监管账户剩余资金全部划转至新设立监管账户的同意函;

  3.与县住建局、新监管银行签订监管协议。

  变更监管银行、监管账户期间,该监管专用账户范围内的资金不得拨付、商品房不得销售,变更后,应在售楼处显著位置公示变更信息。

  第九条监管银行应当按照监管协议约定,配合住建部门共同做好商品房预售资金监管工作,并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账,加强对商品房预售资金缴存、使用等事项的日常管理,通过银行账务系统与预售资金监管协调数据对接,实时将相关信息转报给县住建局。

  第三章预售资金缴存

  第十条商品房预售时,预售人应当在销售场所显著位置公示预售资金监管银行、监管账户等相关信息,在《商品房买卖合同》中明确监管账户等内容,向购房人提供所开设的监管账户,由购房人将本规定第四条第一款所指的各类购房款项直接存入监管账户。在签约和缴款处粘贴预售资金监管账户信息,要求购房人将购房款项直接全额缴存至监管账户。预售人通过POS机直接关联至预售资金监管账户方便购房人交款。

  预售人要求购房人将购房款项存入非监管账户的,购房人应当予以拒绝,并保存相关证据向县住建局举报。在签订商品房买卖合同前,购房人举证预售人将已确定楼号房号的定金存入非监管账户并主张退还定金,经县住建局查证属实且预售人拒不整改,可采取相关措施督促预售人退还定金以示惩戒。

  第十一条房地产开发企业取得预售许可后收取购房人现金形式的购房款,最迟应在次日内存入监管账户;超过5万元的支付,必须选用银行转账方式存入监管账户。

  第十二条购房人申请住房贷款的,开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。贷款银行应当将个人住房贷款(包括公积金贷款等)直接转至监管账户,并按监管系统接口标准将各笔款项对应的网签合同号、项目名称、贷款人、楼号房号等贷款具体信息传输预售资金监管系统。

  第十三条商品房预售资金监管期限,自取得商品房预售许可证之日起,至项目完成房屋所有权首次登记止;合同约定交付标准为全装修商品房的,装修款部分监管至装修装饰工程取得竣工验收备案止(其中5%质保金监管至交付后满5年)。

  第十四条住建部门通过预售资金监管系统与新建商品房合同网签系统信息共享,根据网签合同付款方式和期限自动核对预售资金存入监管账户情况,并向购房人手机发送短信进行提示。对购房款项未及时足额入账的项目,系统自动暂停其合同网签功能。

  第四章预售资金使用

  第十五条监管部门对监管账户中用于项目工程建设至竣工验收备案和完成房屋所有权首次登记所需的资金实施重点监管,保证预售资金优先用于本项目工程建设。

  重点监管资金额度参照项目建设工程造价、施工合同和交付使用条件等因素确定,具体以该项目中已取得《商品房预售许可证》的所有楼幢建筑面积乘以对应工程造价标准的1.2倍系数测算出应重点监管总额进行统筹监管。单独取得预售许可的地下室可单列测算。全装修工程重点监管资金额度以房屋套内建筑面积乘以装修单价标准进行测算。

  第十六条监管账户内应重点监管资金总额留足后,超出部分为非重点监管资金,企业可自行申请支取用于贷款本息、各类税费、员工工资、营销费用支出。对房地产开发企业存在拖欠本项目工程款或使用本项目固定资产抵押融资的,则该非重点监管资金应优先用于偿还拖欠的工程款、归还贷款并解除抵押。

  第十七条房地产开发企业在办理商品房预售资金监管业务时,应制定并通过监管系统上传与项目工程建设有关的重点预售资金监管方案,并附上监管协议。重点预售资金监管方案应当包括以下内容:

  1.预售项目基本情况,包括项目名称、坐落、开发企业、项目总建筑面积(其中可销售面积、不可销售面积)、总单位工程数量(即总栋数,含地下室)、各单位工程层数和建筑面积(其中可销售面积、不可销售面积)等;

  2.预售项目工程总造价,包括除土地价款外项目前期勘察、设计、后续工程施工、监理等费用,以及材料设备采购、小区配套、全装修住宅商品房项目的装修工程造价等与整个项目建设有关的费用,具体以总承包和各专业分包项目清单及对应造价等方式体现,并附上施工合同;

  3.工程建设形象进度计划表;

  4.重点监管资金使用计划表;

  5.监管银行,监管账户名称、账号等。

  预售项目建设工程总造价作为重点预售资金监管数额和使用拨付参考依据,总造价高于通过建筑面积测算重点资金监管总额的,按照总造价数额进行监管和拨付;低于测算总额的,按照测算总额进行监管,另以总承包和各合法专业分包项目对应造价数额进行使用拨付。

  第十八条列入重点监管的预售资金只能用于与本项目工程建设有关的支出,包括支付建筑安装工程、配套设施工程的施工进度款,购买本工程建设必需的建筑材料、设备,项目勘察、设计、监理费用,以及本工程建设其他相关费用。不得用于支付任何借(贷)款本息、营销费用、与工程建设无关的企业经营各类税费和房地产企业员工工资等费用,不得用于缴纳土地款、罚金。

  房地产开发企业、项目施工企业等单位不得通过私下协议等方式腾挪套取重点监管资金,不得将本项目重点监管资金挪抵偿还其他项目工程款或债务。设立子公司的集团公司不得抽调子公司项目重点监管资金。

  第十九条房地产开发企业应当根据项目建设方案(含单体工程建筑安装、道路绿化、配套设施建设等),结合各施工合同约定工程款支付进度及比例,编制项目重点监管资金使用计划表。重点监管资金使用应按照项目工程建设进度节点,以每个楼栋为单位工程申请支取使用重点监管资金。其中:

  (一)地上建筑工程支取节点和比例

  1.取得预售许可证(不得低于主体工程形象进度±0.00),累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管额度的30%;

  2.工程形象进度地上总层数达到一半,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管额度的50%;

  3.主体工程封顶且屋面构架完成,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的65%;

  4.外墙装修全部完工落架(包括主体建筑的门窗、栏杆、外墙涂料等全部完成),累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的75%;

  5.单位工程完成建设(包括电梯、公共区域装修、入户门、水电管线等完成施工安装),且取得《工程质量监督报告》,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的85%;

  6.项目组织联合验收,并完成项目竣工验收备案,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的95%;

  7.完成房屋所有权首次登记,可申请支取全部监管资金并撤销预售资金监管。

  (二)地下建筑工程支取节点和比例

  1.取得《商品房预售许可证》(进度达到地面±0.00),累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的55%;

  2.地下工程全部完成建设,且取得《工程质量监督报告》,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的80%;

  3.项目完成竣工验收备案,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的90%;

  4.完成房屋所有权首次登记,可申请支取全部监管资金。

  (三)全装修工程支取节点和比例

  交付标准为全装修的项目,其全装修款项全部进入预售资金监管的,全装修工程按以下节点和比例申请拨付材料款、工程款等与装修工程有关的费用:

  1.主体建筑工程取得《工程质量监督报告》后,因购买装修材料需要,根据装修材料采购合同及正式发票等,可申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的20%;

  2.装修工程取得施工许可证后,完成户内水电完成管线安装、墙体粉刷、地板铺设以及吊顶安装等工程,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的50%;

  3.装修工程完成竣工验收备案,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的95%;

  4.剩余5%作为装修工程质量保修保证金,项目交付使用后满3年可申请支取其中3%、满5年可以全部取出,撤销装修款项监管。

  第二十条经营稳健、财务状况良好、信用等级高的优质房地产企业可开展保函置换预售监管资金业务,具体按照《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(银保监办发〔2022〕104号)等规定执行。

  第五章资金核实拨付

  第二十一条项目建设进度到达相应节点后,房地产开发企业可通过监管系统,在原已提交重点预售监管资金方案和预售资金监管协议的基础上,上传施工、监理单位证明的重点监管资金使用节点备案申请表以及施工现场影像(照片)等项目进度佐证材料,报县房地产管理中心核实,县房地产管理中心自受理之日起3个工作日内完成审核及现场查勘,符合条件的予以通过重点监管资金拨付节点备案。

  第二十二条监管账户发生不明入账,属于资金错误划入监管账户,房地产开发企业应当提交冲正申请表和开户行出具的相关证明,到监管部门申请办理不明入账冲正。

  由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的,应当提供相关发起银行出具的相关证明;监管部门审核通过后,向房地产开发企业出具《冲正通知书》,房地产开发企业持《冲正通知书》到监管银行办理冲正手续。

  第二十三条房地产开发企业使用列入重点监管的商品房预售资金时,应通过监管系统向县住建局申请并提交下列材料:

  1.商品房重点监管预售资金使用申请表。

  2.用于支付工程建设施工进度款(含分包工程款,施工总承包单位采购建筑材料、设备款)的,提供工程施工合同(首次)、监理单位出具的施工进度证明(含现场照片)和正式发票;用于支付购买项目甲供材料及设备款项的,提供经施工单位、监理单位盖章确认的房地产开发企业与供应商签订的购销合同(首次)和正式发票;用于支付工程勘察、设计、监理费用的,上传工程勘察合同、设计合同或监理合同(首次)及正式发票;用于支付与工程建设有关的其他费用的,上传相应的合同(首次)及正式发票等申请材料;政府公共服务机构承建的水电气等工程,其发票需付款后方开具的,可先行拨付工程款,后续款项申请时补传上期发票。

  第二十四条房地产开发企业在申请拨付工程进度款时,应依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理实施细则》等相关规定,按不低于20%的比例直接拨付到农民工工资专用账户,且应当满足农民工工资按时足额支付的要求。房地产开发项目建设单位应当按工程施工合同约定的数额或者比例等,按时将人工费用拨付到总包单位专用账户。房地产开发项目建设单位未按相关法律和本规定要求拨付农民工工资的,不得申请预售资金用于支付其他费用。

  第二十五条房地产开发企业申请使用重点监管资金,县住建局应结合重点预售资金监管方案中项目建设工程总造价和各分项工程造价、各施工合同约定工程款支付进度节点及比例、已实际完成工程量等情况,在5个工作日内完成核实。经核实符合要求的,在通过备案的节点资金使用额度内,通过监管系统通知监管银行予以拨付;不符合拨付要求的,通过监管系统予以退回并说明不予使用的理由。对房地产开发企业申请使用非重点监管资金的,县住建局应在1个工作日内完成审核,并通知监管银行在1个工作日内完成拨付。

  第二十六条监管银行应在收到县住建局重点监管资金使用款项拨付通知之日起2个工作日内,按照县住建局审批同意使用的金额及收款单位,将相关款项直接拨至施工企业、材料供应商、勘察设计监理等单位指定的账户。除了非重点监管资金外,不得将款项拨至房地产开发企业账户,不得无故拖延、截留。

  第二十七条自外墙装修全部完工落架节点起至项目完成所有权首次登记前,监管账户内的资金余额,不得低于重点监管资金的5%。根据房地产开发企业的信用评价等级或项目信贷情况,对重点监管资金额度实行差异化监管。在满足主体封顶节点后,对信用等级高、未设立土地和在建工程抵押的企业,可降低重点监管额度不超过5%;对信用等级低的企业或风险项目,可上调重点监管额度不超过5%。

  第二十八条房地产开发企业与购房人解除购房合同的,通过监管系统上传申请退款报告和县房地产管理中心出具的网签合同注销证明材料,向监管部门申请退回相应购房款,监管部门在3个工作日内完成核实,对符合要求的通过监管系统通知监管银行退款。监管银行接到退款通知之日起2个工作日内将款项退回购房人指定的交易资金结算个人账户或贷款银行账户。

  合同未网签要求退回定金或预付款的,上传双方解除认购协议、原定金或预付款缴存监管账户凭证进行申请。

  第二十九条预售项目完成房屋所有权首次登记,监管协议无其他约定的,房地产开发企业可持房屋所有权首次登记证明,向监管部门申请解除预售资金监管并撤销监管账户。监管部门应在2个工作日内进行核实,经核实符合条件的,通过监管系统通知监管银行撤销对监管账户的监管。

  第三十条在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,监管银行不得擅自扣划重点监管资金。人民法院保全、执行商品房预售资金的,监管银行应当在1个工作日内书面告知住建部门,并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)相关规定。

  第三十一条当预售项目存在重大风险隐患时,监管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户、转移全部预售资金,实施封闭管理,保障账户资金安全,确保优先用于本项目工程建设;监管银行应当予以配合。

  第六章监管部门职责

  第三十二条监管部门负责组织实施商品房预售资金监管工作,负责商品房预售资金缴存、审批等日常监管工作,受理、查处商品房预售资金监管中各类违法违规行为,保障重点监管资金专款专用于项目建设。

  第三十三条监管部门发现账户中重点监管资金余额不足以项目后续工程建设的,应通知房地产开发企业及时补足,或通过提高造价标准、核算系数将非重点监管资金转为重点监管资金。

  第三十四条监管银行应指定专人负责预售资金监管和拨付工作,严格按照本县商品房预售资金监管系统接口标准,准确、及时上传相关数据;按照规定做好数据整理存档工作,报送监管账户出入账情况,配合住建、金融等相关监管部门开展预售资金监管执法工作。

  第三十五条监管银行应当按照县住建局核实使用的资金数额及时予以拨付;按照本规定和监管协议,及时将监管账户的收支情况通过监管系统提供给住建部门。

  监管银行发现房地产开发企业未将预售资金直接全额存入监管账户,或违规挪用重点监管资金的,应停止拨付,并立即告知住建部门,积极配合预售资金监管检查工作,提供监管账户出入账信息等相关资料。

  第三十六条监管银行应加强监管账户管理,建立健全内部管理制度,定期核查预售资金缴存拨付等环节的制度执行情况,发现违规出账等问题的,应立即改正。

  第七章违规情形处理

  第三十七条房地产开发企业有下列情形之一的,由住建部门责令限期整改,并可暂停监管账户中预售资金核实拨付,将其违法违规行为予以公开曝光、发布购房风险提示;逾期未改正或情节严重的可暂停商品房合同网上签约功能,不良行为记入企业信用信息系统:

  1.未在办理开发贷银行设立预售资金监管账户的;

  2.未提供监管账户让购房人直接缴存购房款、自行收取购房款的;

  3.变相逃避商品房预售资金监管的;

  4.未按规定使用商品房预售资金的;

  5.通过虚增分项工程、重复项目造价、提供虚假资料、虚报资金额度、要求施工单位配合等方式腾挪套取商品房预售资金的;

  6.通过与项目无实际施工的施工单位签订施工合同套取预售资金的;

  7.使用重点监管资金和开发贷资金重复支付同一笔工程款的;

  8.存在违法违规违约行为导致工程停工的;

  9.预售项目存在严重质量问题的;

  10.其他违反商品房预售资金监管行为的。

  第三十八条营销代理机构在监管账户外直接收取预售资金、未将购房款直接全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、擅自挪用预售资金,或者协助房地产开发企业实施逃避预售资金监管行为的,由住建部门依法对其实施重点监管并予以信用扣分。

  第三十九条施工、监理、勘察、设计等单位转包或违法分包项目工程、提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规套取使用重点监管资金的,暂停对其申请使用预售资金核实拨付,违规行为予以公开曝光,记入企业信用信息系统,按照相关规定予以信用扣分,并依法对相关责任人进行处理。

  第四十条监管银行有下列情形之一的,由监管部门责令限期改正,相关情况通报金融监管部门予以处理,并视情节轻重暂停或取消其承接新的预售资金监管业务资格;对未经监管部门核实同意擅自拨付资金,造成预售资金流失的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任:

  1.未经监管部门核实擅自拨付预售监管资金,或未按监管核实的资金数额和使用单位等信息拨付预售资金的;

  2.未在规定期限内拨付预售资金的;

  3.发现房地产企业存在违规收存、使用预售资金行为,未及时通报监管部门的;

  4.未按预售资金监管系统数据接口标准实时完整传输数据的;

  5.未贯彻执行房地产金融相关政策的;

  6.其他违反预售资金监管规定和房地产金融政策的。

  监管银行未经监管部门核实同意擅自拨付重点监管额度内资金的,贷款银行未按规定将个人住房贷款直接全部转至监管账户的,应负责追回资金;无法追回的,依法承担相应赔偿责任;同时列入监管银行“黑名单”,并暂停在全县范围内承接新监管业务三年,造成项目停工的,取消承接监管业务资格。

  第四十一条监管银行违反预售资金监管协议不按时拨付预售资金等,房地产开发企业可向法院提起诉讼,请求限期拨付、将所有预售资金转移到其他监管银行,并承担因资金逾期拨付等行为造成损失的赔偿责任。对败诉的监管银行永久性取消其在全县辖域内的预售资金监管业务资格。

  第四十二条发放住房贷款银行未按规定将个人住房按揭贷款(含公积金贷款)直接全额划转至监管账户,并将该笔贷款对应的购房人和所购买房屋具体信息传输至预售资金监管系统的,由监管部门责令限期改正,相关情况通报金融管理部门予以处理,并视情节轻重暂停或取消其承接新的预售资金监管业务资格;造成预售资金流失的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任。

  第四十三条国家机关、监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

  第八章附则

  第四十四条本规定自2023年月日起施行,有效期5年。新规定施行前已领取预售许可的项目,项目重点监管额度和支取节点仍按原规定执行施行之后《仙游县商品房预售资金监管暂行规定》(仙政建﹝2022﹞62号)同时废止。

  综合:仙游县住建局

  责编:小联

热门楼盘更多