仙游房地产联合网综合：在今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长倪虹提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。（相关信息：重磅！再也不担心买到烂尾楼，仙游房产销售模式或迎来历史性变革！）
由此可见，防风险是推动现房销售、加强预售监管的出发点。
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日前，有媒体发表文章指出，当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。
商品房预售制与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。同时，我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。
目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。从各地传出的消息看，多省份将进一步推进现房销售。如山东、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。因此，现房销售可以找准时机，因城施策，逐步推广。
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上海易居房地产研究院曾对2013年以来全国现房销售的规模占比做过分析，2018年开始，现房销售占比持续走低，分析人士认为，这说明住宅交易市场中，认购期房的比例越来越大。不过，这一态势在2021年的6月份开始扭转。
1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，预售制成为我国商品房销售的主要方式之一。若据此统计，我国内地期房销售模式已实行30年。2021年6月开始，房企债务问题逐步暴露，期房交付问题若隐若现。
在此背景下，购房者对于认购期房产生较大顾虑，开始热衷进入现房市场。数据显示，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，至2021年12月为10.4%。而到了2022年，该指标继续上升，2022年12月达13.9%。
值得一提的是，2023年1月，住建部强调“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。业内人士认为，这是一个信号，意味着2023年现房销售的改革号角吹响。
海南成为目前全国第一个推行现房销售的省份。上海易居房地产研究院数据显示，2020—2022年3年期间，海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%，该占比拉升迅速。也就是说，海南省10套住宅销售中，就有4套是现房。而青海的现房销售规模占比最低，仅有4%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，其中，海南省已要求全面现房销售。热点城市部分地块亦在拍卖环节设置现房销售条件，短期来看，进行现房销售试点的城市或有所增加，但全国大范围推广的可能性相对有限，更多城市仍将采取预售制。
数据显示，黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高，分别为39%、34%、26%和21%。上海易居房地产研究院分析人士认为，这和相关省份楼市行情不景气有关，由于销售市场表现不好，所以销售周期或去化周期明显拉长，进而使得部分项目在期房阶段无法顺利销售，最终形成现房层面的待售房源。
北京、上海的现房销售占比为23%和20%。上海易居房地产研究院分析人士认为，这是和相关城市预售许可标准较高有关，很多预售项目，工程进度接近封顶或现房标准，进而使得现房销售占比会略高。
上海易居房地产研究院曾对全国31省份现房销售面积同比增速进行相关统计。2022年，部分省份的现房销售增速高于预期，如云南、福建和湖北，同比增速分别为41%、33%和32%。以云南为例，2022年保交楼事件后，购房者更偏好买现房，对认购期房非常谨慎，尤其回避有债务违约信息的房企期房项目。
此前，各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发。2023年开始，包括山东、安徽、河南和四川的改革，开始跳出鼓励和自愿范畴，上升为“试点”概念。
上海易居房地产研究院数据显示，当前全国现房销售规模占比约为14%。其分析指出，到2028年，全国现房销售规模占比有望达到20%，这也意味着后续市场中每5套住房就有1套现房。
“现房销售占比的上升，实际上也是各地土地供应模式转型的过程，这也意味着，后续各地土地供应中，现房销售的条款明显会增加。此类改革下，土地、房地产开发、住房交易等市场都会发生重要的变化。”严跃进认为。
何为“现房销售”？
现房销售是指购房者认购了“即买即交付”的商品房，区别于到售楼处认购期房的行为。本文提及的现房，特指新建商品住宅，不包括商铺和写字楼。有观点认为，现房销售的改革节奏在提速，包括河南等省份的探索创新，有望为全国各地的试点提供值得借鉴的内容。相关工作齐发力，将有助于促进房地产新发展模式的更好建立。
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