仙游房地产联合网综合：近日，市住建局发布了《2021年莆田市房地产市场运行形势分析报告》（以下简称《报告》）。
根据报告，2021年前三季度莆田全市房地产行情整体表现稳健，但自9月份起，受疫情冲击、信贷紧缩、房地产税试点推行等因素影响，整个市场的观望情绪渐浓，使得市场行情出现由热向冷转变。
莆田城北片区
在普遍关心的房价方面，2021年莆田全市住宅（不含安置型商品房）均价10796元/㎡，较上年同期比增4.96%。从这点看，尽管行情风云突变，但价格方面还是保持相对平稳。
下面，从供求关系、市场去化以及房、地价格走势等的几个方面，重点关注一下仙游县域2021年的市场行情。
仙游鲤北片区
据最新发布的《报告》，供应方面，由于仙游县近二年土地供应明显减少，成为莆田市商品房批准预售面积同比唯一下降的区域。据统计，2021年仙游县商品房批售面积44.15万㎡，比降58.89%。
土地方面，2021年仙游供地6宗25.03公顷（合375.45亩），比降12.64%，总价款154000万元，平均每亩410.17万元，比增9.82%。（相关信息：年终土拍盘点：2021仙游共拍出6幅地块！）
2021年土拍信息一览
去化方面，仙游2021年也呈现明显下降态势。据统计，2021年仙游县销售商品房面积62.87万㎡，比降20.13%。而在去化放缓的背景下，2021年仙游楼市去库存压力进一步增大，也位列莆田全市商业库存量和去化周期最多的区域。其中，仙游2021年住宅去化周期19个月，而商业去化周期更是高达71个月，去化形势可谓是十分严峻。
而从价格走势方面，2021年仙游房价则继续持稳，保持在“7”字头，住宅均价7122元/平米。（相关信息：2021年仙游卖出4290套房子 均价7122元/㎡！）
仙游房价走势图
二手房市场方面，2021年仙游二手住房成交面积23.09万㎡，月均交易约1.92万㎡，与去年基本持平。
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2021年，莆田市继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严格执行房价地价“双控”政策，因地制宜、多策并举、强力监管，促进全市房地产市场保持持续平稳健康发展。在城市更新改造和土地综合整治的持续推进下，前三季度我市房地产市场延续2020年下半年疫情后需求旺盛复苏态势，供需两侧各项指标较大幅度比增；但自9月份起，受本土新冠疫情爆发、金融信贷逐趋紧缩、房地产税试点推行、前期土地供应减少等综合因素影响，市民购房能力明显下降，房企购地热情明显减弱，相关指标增幅明显放缓，房地产投资消费双方观望氛围渐浓，整个市场出现由热向冷转变。从全年看，商品房新开工、房地产投资、批准预售等供给侧指标,以及商品房销售、二手房交易、住房贷款等需求侧指标与2020年度相比仍保持增长。具体运行形势分析如下：
一、房地产开发投资情况
（一）商品房新开工面积增幅收窄
2021年前三季度，随着保利·堂悦（186.9亩）、保利·天汇（284.8亩）、力高·仟喜荟广场（231.5亩）三块百亩以上地块的相继全面动工，以及往年已供地未动工项目建工·木兰府（22.35万m2）、国投新城首府（23.66万m2）、滨海城南府（18.41万m2）等项目开工建设，商品房新开工面积同比大幅增长（78.77%）；而后，受9月份本市疫情爆发和全年土地供应减少的影响，第四季度出现锐减，影响全年新开工面积增幅明显放缓。1-12月全市商品房施工面积2314.10万m2，同比下降2.72%；其中新开工面积512.63万m2，较上年同期小幅增长4.59%，增幅较1-9月收窄74.18个百分点。从季度数据看，一季度新开工面积257.86万m2、二季度72.39m2、三季度141.86m2、四季度40.52m2。四季度新开工面积明显减少将影响到2022年一季度预售许可房源的供应。
从各县区新开工项目看，仙游县近年来土地供应面积减少，已连续二年新开工面积同比下降；荔城区因保利·天汇和玉湖新城中三个政府回购安置房全面动工带动新开工面积总量排名居各县区第一；涵江因今年前三季度土地供应宗数占市本级一半且已全面开建设带动本辖区新开工面积同比大幅上升，增幅全市第一；城厢区和秀屿由于上年度基数大，2021年同比出现下降；北岸上年新项目开工面积为0，2021年比增100%。各县区新开工面积分别为：仙游县65.92万m2，比降19.86%；荔城区160.51万m2，比增28.83%；城厢区85万m2，比降30.33%；涵江区115.39万m2，比增256.25%；秀屿区82.02万m2，比降36.35%；北岸3.79万㎡，比增100%。
2021年全市竣工商品房面积636.59万m2，同比略降2.07%，已连续二年竣工商品房面积在600万平方米以上，将使二手房市场房源的供应量更加充足。其中，仙游县有16个项目竣工，竣工面积142.58万m2，比增94.04%；荔城区有15个项目竣工，竣工面积228.07万m2，比增67.75%；城厢区有9个项目竣工，竣工面积98.34万m2，比降45.33%；涵江区有13个项目竣工，竣工面积94.59万m2，比降52.21%；秀屿区有3个项目竣工，竣工面积30.03万m2，比降42.38%；北岸有3个项目竣工，竣工面积42.98万m2，比增302.43%。按季度分，一至四季度分别为113.03万m2、94.55万m2、81.90万m2、347.11万m2，第四季度竣工面积大幅增加。
（二）房地产开发投资增幅放缓
随着商品房新开工面积的增长，房地产开发投资也相应增长。保利·天汇、玉湖天境、保利·堂悦、和鸣·兰溪郡、文献首府、白棠·云麓玺樾、力高·仟喜荟、碧桂园·天城二期等新项目相继动工建设，带动近170亿元土地购置费入库统计。1-12月，全市完成房地产开发投资376.90亿元，与上年同期（326.34亿元）相比增长15.49%，增速较前三季度（49.50%）收窄34.01个百分点。从季度数据看，第一季度完成开发投资120.58亿元，第二季度65.26亿元，第三季度93.89亿元，第四季度97.17亿元。由于新开工项目带动大额的土地购置费入库统计，因此季度完成的投资额与对应的新开工面积关联密切。
从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），仙游县虽然新开工面积下降，但4个新项目有3个项目位于主城区，土地拍卖溢价率较高，带动近10亿土地购置费入库，因此投资额同比增长；荔城区近年来有多个较大规模项目开发建设，已连续二年投资额位居各县区榜首；城厢区虽然新开工面积比降，但其文献首府、观澜郡项目居于市中心一、三级地段，入库土地购置费33亿元，带动全区投资额同比上升；涵江区随着新开工面积大幅增加，投资增速全市第一；秀屿区近二年迎来了房地产业的快速发展，投资力度持续加大。其中仙游县完成投资42.58亿元，比增11.47%；荔城区113.12亿元，比增9.71%；城厢区106.34亿元，比增8.74%；涵江区68.89亿元，比增50.38%；秀屿区41.32亿元，比增14.75%；北岸4.65亿元，比降14.21%。
二、商品房供求关系情况
（一）商品房批准预售面积增幅缩小
在2020年第四季度和2021年一季度新开工面积大幅增加（共483.89万㎡）的带动下，2021年上半年全市商品房批准预售面积同比保持较大增长，增幅达67.86%；下半年受土地供应减少和本土爆发疫情的影响，第三、四季度的预售许可面积较一、二季度明显减少，影响全年的增幅较上半年明显收窄。2021年全市商品房批准预售面积345.69万㎡，较上年同期相比增长7.83%，其中商品住宅批准预售面积298.83万㎡，较上年同期增长9.88%。按季度分，一季度商品房批准预售面积86.78万㎡（其中商品住宅73.24万㎡）；二季度商品房批准预售面积111.04万㎡（其中商品住宅97.11万㎡）；三季度商品房批准预售面积71.58万㎡（其中商品住宅62.68万㎡）；四季度商品房批准预售面积76.29万㎡（其中商品住宅65.80万㎡）。
分区域看，仙游县近二年土地供应明显减少，成为商品房批准预售面积同比唯一下降的区域；市本级自2020年下半年至2021年前三个季度各区（除北岸外）出让的地块已全部进入预售许可且大部分项目规模较大，特别是城厢区的中南·珑禧台、文献首府，荔城区的保利·天汇，涵江区的保利·堂悦，秀屿区的琇屿青城等项目已办理预售许可面积都在20万平方米以上，带动各区预售许可面积同比较大增长；北岸去年同期基数为0。各县区具体为：仙游县44.15万㎡，比降58.89%；荔城区75.06万㎡，比增4.47%；城厢区81.38万㎡，比增162.18%；涵江区72.03万㎡，比增130.13%；秀屿区67.28万㎡，比增38.55%；北岸4.76万㎡，比增100%。
（二）商品房销售面积增幅趋缓
2021年前8个月，随着商品房批准预售许可面积持续增长，无论是中心城区改善型楼盘还是周边刚需型楼盘供应都较为充足，且各项目周边基础设施配套不断完善、各县区“双百”征迁行动产生大量住房需求，中心城区的文献首府、大唐玉湖观邸、保利·天汇、仙游县的悦鸣苑等项目由于所处地理环境优越，项目规模也较大，受到购房者亲睐，前8个月全市商品房销售延续上年第四季度复苏态势保持较大增幅；但到9月份由于受本土爆发疫情和全国房地产市场快速转冷的影响销量锐减，影响到全年销售面积增幅放缓。据商品房买卖合同网签系统统计，1-12月份，全市商品房（不含安置型商品房）网签面积368.82万㎡，与上年同期相比增长12.06%，增幅较1-9月（30.8%）收窄18.74个百分点,其中商品住宅（不含安置型商品住房）网签面积325.08万㎡，与上年同期相比增长18.40%,增幅较1-9月（49.80%）收窄31.40个百分点。
按季度分，一季度商品房网签面积108.98万㎡（其中商品住宅96.88万㎡）；二季度110.73万㎡（其中商品住宅101.9万㎡）；三季度75.97万㎡（其中商品住宅64.09万㎡）;四季度73.14万㎡（其中商品住宅62.21万㎡），可见下半年销量明显比上半年减少，其中9月份因疫情影响销售量创下全年最低仅11.39万㎡。
从各县区网签面积情况看，市本级各区域项目销售总体不错，热门楼盘销售率基本在80%以上。其中，荔城区的磐龙府三期销售近13万㎡、保利·天汇10万㎡；城厢区的中南珑禧台13万㎡、文献首府11万㎡；涵江区保利·堂悦7万㎡、旭辉美好花庭6万㎡；秀屿区的清塘雅居14.18万㎡、琇屿青城14万㎡。涵江区今年上半年出让土地宗数最多，且全部进入预售，因此同比增长最多；仙游县因近二年出让的土地明显减少，入市新项目偏少，唯一同比出现下降。各县区销售面积分别为：仙游县62.87万㎡，比降20.13%；荔城区81.20万㎡，比增2.32%；城厢区82.49万㎡，比增28.41%；涵江区70.11万㎡，比增41.27%；秀屿区64.16万㎡，比增25.58%；北岸7.91万㎡，比增30.10%。
（三）商品住房销售均价小幅上升
由于文献首府、中南珑禧台、和鸣兰溪郡、保利·天汇等中心城区高价位楼盘在2021年进入集中销售，以及秀屿区楼盘量价齐增的影响，全市商品住宅销售均价与上年同期相比呈小幅上升，但总体还是在5%以内。据商品房买卖合同网签系统统计，1-12月全市商品住宅销售均价（不含安置型商品房）10796元/㎡，较上年同期比增4.96%。
商品住宅销售均价按县区分，仙游县销售面积排在第一的永鸿文化城（C地块）项目销售均价仅为5929元/㎡，拉低了全县均价同比下降；城厢区目前在售的中南珑禧台、文献首府项目销售均价为全市最高，带动该区商品住宅销售均价位列全市最高；秀屿区以价位相对以往其他楼盘较高的清塘雅居、琇屿青城等楼盘销售为主，均价同比涨幅全市最大；荔城区上半年以城市周边较低价位的滨海城南府、玖序台、磐龙府等项目销售为主，全区均价同比有所下降；涵江区由于旭辉美好花庭项目是特定教师团购项目，定价较低仅6500元/㎡，拉低了全区均价。其中仙游县7122元/㎡，比降3.67%；荔城区12232元/㎡，比降2.24%；城厢区15870元/㎡，比降0.46%；涵江区9995元/㎡，比降1.14%；秀屿区7938元/㎡，比增6.04%；北岸5286元/㎡，比降2.79%。
（四）商品房库存面积持续下降
从批准预售面积和网签销售面积看，2021年全市商品房供销比为0.94:1，其中商品住宅供销比为0.91:1，需求略大于供给。1-12月全市共减少商品房库存面积18万㎡，其中商品住宅12.54万㎡、办公4.57万㎡，商业0.89万㎡。
截止12月末，全市商品房库存面积395.43万㎡，去化周期14个月。其中，住宅289.20万㎡、去化周期12个月；商业72.82万㎡、去化周期52个月；办公33.41万㎡、去化周期21个月。从各县区商品住宅去化周期情况看，其中仙游县19个月、城厢区8个月、荔城区7个月、涵江区14个月、秀屿区11个月、北岸20个月，城厢区和荔城区住宅去化周期已明显偏低，需加大中心城区住宅用地供应；商业库存量和去化周期最多的是仙游县，去化周期达71个月，但比去年12月末减少了11个月；办公库存量主要集中在城厢区和荔城区，分别为10.04万㎡和10.77万㎡，但去化周期最长的是仙游县和秀屿区，分别为97个月和108个月，主要原因是该两县区近两年来才开发办公商品房，其近三年月均销售面积计算基数低。
（五）二手房交易面积大幅比增
2021年，在城市成片更新、土地综合整治征迁进度持续推进下，被征迁群众对二手房的需求同样持续上升，带动二手房交易量持续增长。1-12月份全市二手房成交面积312.44万㎡（其中仙游县第二季度出现近30万㎡的工业厂房交易），同比增长90.56%；其中二手住房成交面积242.18万㎡，同比增长80.85%。二手房成交面积按季度分，第一季度39.98万㎡（其中二手住房34.36万㎡）；第二季度73.05万㎡（其中二手住房37.66万㎡、工业厂房约30万㎡）；第三季度67.01万㎡（其中二手住房58.55万㎡）；第四季度132.4万㎡（其中二手住房111.61万㎡）。二手住房成交量逐季攀升,其中第四季度增量特别明显，主要原因一是第四季度竣工面积达350万㎡，为二手房市场提供充足的可选房源；二是全年房地产用地供应减少导致第四季度新上市楼盘较少，且以中心城区价位较高的楼盘为主，部分刚需转向选择购买二手房；三是房地产信贷政策前三季度持续收紧后第四季度又再放松，在存量房信贷资金充足情况下出现二手房集中交易现象。
按区域分，市本级二手房交易面积257.21万㎡，比增86.98%（其中二手住房成交面积219.09万㎡、比增97.72%）；仙游县因工业厂房交易约30万㎡以致增幅较大，二手房成交面积55.23万㎡，比增109.20%（其中二手住房成交面积23.09万㎡，与去年持平）。
三、土地供应及金融信贷情况
（一）房地产用地供应比降四成
2021年全市经营性房地产用地供应面积较上年减少近四成。在前三季度供应的地块中，有不少是较为优质地块，且稳定的调控政策和良好的营商环境让各房企看好我市房地产市场的发展，土地市场竞争较往年激烈，全市出让的14宗经营性房地产用地中有6宗达到最高限制价格进行摇号中标，其中荔城区的玉湖片区荔浦地块三共吸引281家企业参与竞拍；而大约9月份开始，受本土疫情蔓延和金融信贷持续收紧等影响，我市土拍市场骤冷，每宗平均参拍人数由原来41家骤减为2家，平均溢价率由原来46.99%降到0.72%。全年全市通过拍卖供应经营性房地产用地（含安置型商品房）21宗107.10公顷（合1606.45亩），较上年同期（2635.95亩）比降39.06%；出让总价款1266100万元，同比下降39.30%。从季度看，一季度出让6宗34.24公顷（合513.66亩）；二季度出让6宗26.7公顷（合400.5亩），三季度出让2宗4.82公顷（合72.30亩），四季度出让7宗41.34公顷（合620.10亩）。第四季度虽大量供地但市场疲软都是低价成交。
按区域分，市本级供地15宗82.06公顷（合1231亩），比降44.20%，总价款1112100万元，平均每亩903.41万元，比增3.48%；仙游县供地6宗25.03公顷（合375.45亩），比降12.64%，总价款154000万元，平均每亩410.17万元，比增9.82%。
（二）房地产贷款同比增速较快
截至2021年11月末，全市房地产各项贷款余额947.36亿元，同比增长13.84%，增速比8月末提高1.21个百分点；2021年新增107.49亿元，同比多增25.10亿元。房地产贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为38.69%，较上年末高0.59个百分点。
房地产开发贷款增长迅猛。截至2021年11月末，全市房地产开发贷款余额100.40亿元，同比增长21.73%，比年初增加16.84亿元，同比多增25.94亿元。住房开发贷款余额同比增长32.50%，其中：保障性住房开发贷款余额同比增长17.65%。
个人住房贷款增速较快。截至2021年11月末，全市个人住房贷款余额812.39亿元，同比增长13.61%，增速比8月末提高1.21个百分点；2021年新增92.33亿元，同比多增1.52亿元。其中，新建房贷款余额695.58亿元，同比增长12.40%；再交易房贷款余额116.81亿元，同比增长21.34%。2021年莆田市房地产市场整体增长较快，房地产信贷增幅较快，房贷利率LPR稳中有升，个人住房贷款增长较快，全年增速比上季度略有提高。
责编：联合网
