仙游房地产联合网综合：日前，市住建部门发布了一份关于今年1-9月莆田全市房地产市场运行分析的数据报告。
综合此次报告的内容，今年1-9月，莆田全市整体的市场行情相对平稳，然而仙游区域市场则相对严峻，多个关键指标不升反降，全市垫底，主要体现在销售面积、库存去化周期以及土地供应等方面，而这些指标往往也会对后期楼市平稳健康运行带来一定的影响。
（今年1-9月仙游住宅备案套数与均价走势）
房地产投资情况：
从房地产投资情况看，今年前三季度仙游开工面积58.87万㎡，比增168.8%。而之所以增幅如此之高，主要原因是去年基数偏低。累计完成投资32.94亿元，比增46.8%。
今年1-9月，仙游3个新项目（闽鼎江山府、碧桂园天城二期和融信悦著）有近10亿土地购置费入库，带动投资额明显增长。
商品房供求关系方面：
在重点的商品房供求关系方面，仙游多个指标不升反降，由此产生的压力或传导至后市，对后面的市场走势产生不利影响。
其中，仙游县因今年以来出让房地产用地仅4宗，且只有2宗项目进入预售许可，成为同比唯一出现下降的区域。据统计，今年1-9月，仙游批售28.45万㎡，比降57.9%。
在去化层面，仙游因近二年出让的地块明显减少，今年以来只有二个新项目进入销售，分别为建发融信·悦鸣碧桂园天城二期。另外，再加上9月疫情爆发的影响，因此同比出现下降。据统计，前三季度仙游去化面积为52.11万㎡，比降14.4%。
在普遍关注的价格方面，前三季度仙游房价也表现疲软。据统计，今年1-9月仙游住宅均价7200元/㎡，比降2.25%，全市各区县中近高于北岸区（5410元/㎡），而同时大幅低于倒数第三的秀屿区（7980元/㎡）。
据官方数据分析，这其中的主要原因是被今年仙游的销冠楼盘-永鸿文化城（C地块）拉低。该项目今年多次斩获仙游月楼盘销售冠军，截至9月底项目累计销售面积居稳居仙游各楼盘第一，而其销售均价则仅为5948元/㎡。
永鸿文化城C区实景（资料图）
库存去化层面，在莆田全市整体向好的背景下，仙游却也面临着可以说是十分巨大的压力。据统计，1-9月莆田全市商品房供销比为0.91:1，其中商品住宅供销比为0.89:1，需求大于供给。而仙游却呈现出一种“供大于求”的尴尬局面。
据官方统计数据，仙游县住宅库存去化周期17个月，创下近年以来仙游库存周期的一个峰值，已经越过了12个月的去化周期红线。而更为可怕的是商业办公库存，仙游去化周期高达102个月，折算下来大约需要8年半的时间才能销售完仙游库存！
此外，二手房销售层面，今年仙游也是不温不火。前三季度，仙游二手住房去化面积17.68万㎡，月均去化约1.96万㎡。若以一套100㎡的套房测算，仙游月均二手住房成交量也不足200套。
土地市场方面：
今年1-9月，仙游供地偏少，仅4宗地块出让，分别为悦鸣苑地块、闽鼎江山府地块、碧桂园天城二期地块和融信悦著地块，面积17公顷（合255亩），比降31.8%。
地价方面，四幅地块总价款102700万元，平均每亩402.75万元，比增17.8%。
1-9月莆田房地产市场运行分析报告
今年以来，莆田市继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严格执行房价地价“双控”政策，因地制宜、多策并举、加强监管，促进全市房地产市场保持持续平稳健康发展。在城市更新改造和土地综合整治的持续推进下，今年前三季度房地产市场延续去年下半年疫情后复苏态势，市场供给充足、需求旺盛，商品房新开工、房地产投资、批准预售等供给侧指标,以及商品房销售、二手房交易、住房贷款等需求侧指标继续保持增长态势，但受9月份爆发的疫情影响，各指标增速较上半年均有所减缓。具体运行形势分析如下：
一、房地产开发投资情况
1.商品房新开工面积大幅比增
由于去年下半年全市经营性房地产用地供应明显增加，去年第四季度和今年第一季度商品房新开工面积均达200万㎡以上,从而带动今年前三季度商品房新开工面积大幅比增。今年以来，随着PS拍-2020-23号保利·堂悦（186.9亩）、PS拍-2020-27号保利·天汇（284.8亩）、PS拍-2020-31号力高·仟喜荟广场（231.5亩）三块百亩以上地块的相继全面动工，以及往年已供地未动工项目建工·木兰府（22.35万㎡）、国投新城首府（23.66万㎡）的开工建设，前三季度商品房新开工面积同比大幅增长。1-9月全市商品房施工面积2226.06万㎡，其中新开工面积500.57万㎡，较去年同期大幅增长89.5%，受9月份疫情影响，增幅较上半年（182.52%）收窄93.02个百分点。从季度数据看，一季度新开工面积286.32万㎡、二季度72.39㎡、三季度141.86㎡。
2021年前三季度商品房新开工面积
PS拍-2020-23号保利·堂悦（186.9亩）
PS拍-2020-27号保利·天汇（284.8亩）
PS拍-2020-31号力高·仟喜荟广场（231.5亩）
往年已供地未动工建工·木兰府（22.35万㎡）
往年已供地未动工国投新城首府（23.66万㎡）
从各县区新开工项目看
各区县开工项目
仙游县开工58.87万㎡，比增168.8%；去年基数低，今年有3个新出让地块全面动工，带动新开工面积大幅度增长，但与其他各区相比总量还是偏低，主要原因是该县近二年土地供应总量减少；
荔城区|开工148.53万㎡，比增117.2%；主要是保利·天汇（92.35万㎡）全面动工带动新开工面积总量排名居各县区第一；
涵江区|开工142.99万㎡，比增741.6%；因今年以来土地供应宗数占市本级一半且已全面开建设带动本辖区新开工面积同比增幅全市第一；
城厢区|71.36万㎡，比降12.9%；第二季度无新动工面积，同比出现下降；
秀屿区|开工78.82万㎡，比增5.2%；
北岸|开工0万㎡，与去年相同已连续两年多无新项目开工；
2、房地产开发投资增长明显
由于去年上半年受疫情影响全市房地产完成投资基数低，而今年商品房新开工面积近倍增长，其中保利·天汇、保利·堂悦、和鸣·兰溪、文献首府、白棠·云麓玺樾、碧桂园·天城二期等新项目相继动工建设，带动近150亿元土地购置费入库统计，从而带动全市房地产完成投资明显增长；但受9月份爆发的本土疫情影响，增速较上半年有所减缓。1-9月，全市完成房地产开发投资279.73亿元，与去年同期（187.13亿元）相比增长49.5%，增速较上半年（60.33%）收窄10.83个百分点。从季度数据看，第一季度完成开发投资120.58亿元，第二季度65.26亿元，第三季度93.89亿元。由于新开工项目带动大额的土地购置费入库统计，因此季度完成的投资额与对应的新开工面积关联密切。
从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），
各区县房地产开发投资情况
仙游县|完成投资32.94亿元，比增46.8%；3个新项目有近10亿土地购置费入库，带动投资额明显增长；
荔城区|完成投资85.67亿元，比增30.2%；近年来有多个较大规模项目开发建设，已连续二年多投资额位居各县区榜首；
涵江区|完成投资8.7亿元，比增170.3%；随着新开工面积大幅增加，投资增速全市第一；
城厢区|完成投资78.46亿元，比增39.5%；虽然新开工面积比降，但其文献首府项目居于市中心一级地，入库土地购置费22.4亿元，带动全区投资额同比上升；
秀屿区|完成投资22.58亿元，比增32.2%；
北岸|完成投资1.38亿元，比降64.3%。
仙游县3个新项目有近10亿土地购置费入库，带动投资额明显增长；荔城区近年来有多个较大规模项目开发建设，已连续二年多投资额位居各县区榜首；城厢区虽然新开工面积比降，但其文献首府项目居于市中心一级地，入库土地购置费22.4亿元，带动全区投资额同比上升；涵江区随着新开工面积大幅增加，投资增速全市第一；秀屿区近二年迎来了房地产业的快速发展，投资力度也在不断加大；北岸无新增项目投资同比下降。其中仙游县完成投资32.94亿元，比增46.8%；荔城区85.67亿元，比增30.2%；城厢区78.46亿元，比增39.5%；涵江区58.7亿元，比增170.3%；秀屿区22.58亿元，比增32.2%；北岸1.38亿元，比降64.3%。
二、商品房供求关系情况
1、商品房批准预售面积保持增长
在去年第四季度和今年一季度新开工面积大幅增加（共512万㎡）的带动下，今年1-9月全市商品房批准预售面积继续延续去年第四季度较快增长态势，但在9月份疫情影响下，第三季度的预售许可面积较一、二季度明显减少。1-9月，全市商品房批准预售面积269.4万㎡，与去年同期相比增长35.0%，其中商品住宅批准预售面积233.03万㎡，比去年同期增长42.8%。
按季度分
按季度分，一季度商品房批准预售面积86.78万㎡（其中商品住宅73.24万㎡）；
二季度商品房批准预售面积111.04万㎡（其中商品住宅97.11万㎡），
三季度商品房批准预售面积71.58万㎡（其中商品住宅62.68万㎡）。
分区域看，仙游县因今年以来出让房地产用地仅4宗，且只有2宗项目进入预售许可，成为同比唯一出现下降的区域；市本级因去年以来各区（除北岸外）出让的地块大部分进入预售许可且大部分项目规模较大，特别是城厢区的中南·珑禧台已办理预售许可15.17万㎡、和鸣·兰溪9.68万㎡、文献首府10.83万㎡；涵江区的保利·堂悦共办理14.78万㎡、旭辉美好花庭8.1万㎡；秀屿区的国投景园办理11.62万㎡、琇屿青城13.54万㎡、清塘雅居9.07万㎡，带动各区预售许可面积同比全部出现明显增长；北岸去年同期基数为0。各县区具体为：仙游县28.45万㎡，比降57.9%；荔城区55.37万㎡，比增46.9%；城厢区64.62万㎡，比增284.4%；涵江区57.94万㎡，比增120.6%；秀屿区58.26万㎡，比增61.8%；北岸4.76万㎡，比增100%。
2、商品房销售面积增幅放缓
今年以来，随着商品房批准预售许可面积持续增长，无论是中心城区改善型楼盘还是周边刚需型楼盘都供应较为充足，且各项目周边基础设施配套不断完善、各县区“双百”征迁行动产生大量住房需求，中心城区的文献首府、大唐玉湖观邸、保利·天汇、仙游县的悦鸣苑等项目由于所处地理环境优越，项目规模也较大，受到购房者亲睐，因此商品房销售延续去年第四季度复苏态势保持继续增长。其中9月份因疫情影响销量锐减仅为前八个月均数的三分之一，导致前三季度销售面积增幅有所减缓。据商品房买卖合同网签系统统计，1-9月份，全市商品房网签面积295.68万㎡，与上年同期相比增长30.8%，增幅较上半年（50.12%）收窄19.32个百分点；其中商品住宅网签面积262.87万㎡，与上年同期相比增长49.8%。
按季度分，一季度商品房网签面积108.98万㎡（其中商品住宅96.88万㎡）；二季度110.73万㎡（其中商品住宅101.9万㎡）；三季度75.97万㎡（其中商品住宅64.09万㎡）。从各月份的商品房网签面积看，1-9月分别为27.29万㎡、34.6万㎡、47.09万㎡、35.69万㎡、32.22万㎡、42.82万㎡、36.94万㎡、28.46万㎡、11.39万㎡，可见除9月份外今年各月基本都保持较为旺盛的销售行情。
从各县区销售情况看，市本级各区域项目销售总体不错，热门楼盘销售率基本在80%以上。
各区县销售情况
荔城区|磐龙府三期销售近11.7万㎡、保利·天汇7.94万㎡；
城厢区|中南珑禧台11.3万㎡、文献首府7万㎡；
涵江区|保利·堂悦5.61万㎡、旭辉美好花庭3.68万㎡；
秀屿区|清塘雅居14.18万㎡、琇屿青城12.07万㎡；
仙游县|因近二年出让的地块明显减少，今年以来只有二个新项目进入销售，因此同比出现下降。
各县区销售面积分别为：仙游县52.11万㎡，比降14.4%；荔城区64.42万㎡，比增24.4%；城厢区63.02万㎡，比增43.4%；涵江区52.97万㎡，比增55.4%；秀屿区56.96万㎡，比增90.37%；北岸6.20万㎡，比增42.9%。
3、商品住房销售均价总体平稳
随着文献首府、中南珑禧台、和鸣兰溪、保利·天汇等高价位楼盘进入集中销售，中心城区商品住房销售均价持续上升，同时在秀屿区、涵江区等相对较低均价商品住宅销售量大幅增长的平衡下，全市商品住宅销售均价与去年同期相比呈小幅上升，总体看保持基本平稳状态。据商品房买卖合同网签系统统计，1-9月全市商品住宅销售均价（不含安置型商品房）10676元/㎡，较去年同期比增2.73%，增幅较上半年（2.19%）上升0.54个百分点。1-9月全市商品住宅销售均价分别为9981元/㎡、9109元/㎡、10366元/㎡、10603元/㎡、10731元/㎡、12252元/㎡、10982元/㎡、10567元/㎡、11359元/㎡。
商品住宅销售均价
仙游县|7200元/㎡，比降2.25%；今年销售面积第一名的永鸿文化城（C地块）项目销售均价仅为5948元/㎡，拉低了全县均价同比下降；
荔城区|12164元/㎡，比降6.64%；上半年以城市周边较低价位的滨海城南府、玖序台、磐龙府等项目销售为主，全区均价同比有所下降
涵江区|9981元/㎡，比增2.71%；
城厢区|15784元/㎡，比增0.66%；目前在售的中南珑禧台、文献首府项目销售均价为全市最高，带动该区商品住宅销售均价位列全市最高;
秀屿区|7980元/㎡，比增11.06%；以价位相对以往其他楼盘较高的清塘雅居、琇屿青城等项目销售为主，均价同比涨幅全市最大;
北岸|5410元/㎡，比增0.03%
4、商品房库存面积持续下降
从批准预售面积和网签销售面积看，1-9月全市商品房供销比为0.91:1，其中商品住宅供销比为0.89:1，需求大于供给。1-9月全市共减少商品房库存面积22.39万㎡，其中商品住宅18.01万㎡、办公2.65万㎡，商业1.73万㎡。
截止9月末，全市商品房库存面积391.04万㎡，去化周期14个月。其中，住宅283.73万㎡、去化周期11个月；商业71.98万㎡、去化周期52个月；办公35.33万㎡、去化周期22个月。从各县区商品住宅去化周期情况看，其中仙游县17个月、城厢区9个月、荔城区7个月、涵江区15个月、秀屿区11个月、北岸23个月，中心城区的城厢区和荔城区住宅去化周期已明显偏低，应加大住宅用地供应。商业库存量和去化周期最多的是仙游县，达68个月，但比上半年已减少了3个月；办公库存量主要集中在城厢区和荔城区，分别为10.11万㎡和10.93万㎡，但去化周期最长的是仙游县和秀屿区，分别为102个月和117个月，主要原因是该区近二年来才开发办公商品房，其近三年月均销售面积计算基数偏低。
5、二手房交易面积继续增长
1-9月份，在城市成片更新、土地综合整治征迁进度持续推进下，被征迁群众对二手房的需求同样持续上升，带动二手房交易量继续增长。1-9月份全市二手房成交面积180.04万㎡（其中仙游县第二季度完成的约30万㎡的工业厂房交易）、同比增长47.55%，其中二手住房成交面积130.57万㎡、同比增长32.6%。二手房成交面积按季度分，第一季度39.98万㎡（其中二手住房34.36万㎡）；第二季度73.05万㎡（其中二手住房37.66万㎡、工业厂房约30万㎡）；第三季度67.01万㎡（其中二手住房58.55万㎡），二手住房成交量逐季攀升。
按区域分，市本级二手房交易面积130.68万㎡、比增27.7%（其中二手住房成交面积112.89万㎡、比增39.0%）；仙游县因工业厂房交易约30万㎡以致增幅较大，二手房成交面积49.36万㎡、比增151.20%（其中二手住房成交面积17.68万㎡、比增2.3%）。
三、土地供应及金融信贷情况
1、房地产用地供应比降近半
由于9月份我市爆发疫情，原安排的土地拍卖全部推延进行，且仙游县第三季度无用地出让，因此全市经营性房地产用地供应面积延续上半年态势继续下降。土地供应的减少和已供应地块中有不少是较为优质地块，且稳定的调控政策和良好的营商环境让开发商看好我市房地产市场的发展，今年以来我市土地市场竞争较往年激烈，全市已出让14宗经营性房地产用地中有6宗达到最高限制价格进行摇号中标，其中荔城区的玉湖片区荔浦地块三共吸引281家企业参与竞拍。1-9月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地14宗65.76公顷（合986.4亩），与去年同期（1742.27亩）比降43.4%；出让总价款653500万元，同比下降39.6%。从季度看，一季度出让6宗34.24公顷（合513.66亩）；二季度出让6宗26.7公顷（合400.5亩），三季度出让2宗4.82公顷（合72.3亩）。
按区域分，市本级供地10宗48.76公顷（合731.4亩），比降46.6%，总价款550800万元，平均每亩753.08万元，比增8.1%；仙游县供地4宗17公顷（合255亩），比降31.8%，总价款102700万元，平均每亩402.75万元，比增17.8%。
2、房地产贷款同比增速较快
截至8月末，全市房地产各项贷款余额922.14亿元，同比增长12.63%，增速比5月末下降0.97个百分点；今年新增82.27亿元，同比多增13.33亿元。房地产各项贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为38.66%，同比提高0.95个百分点。其中：
房地产开发贷款增长较快。截至8月末，全市房地产开发贷款余额103.26亿元，同比增长14.83%，比年初增加19.70亿元，同比多增21.35亿元。其中：保障性住房开发贷款余额同比增长30.83%，商业用房开发贷款余额同比下降33.95%。
个人住房贷款增速较快。截至8月末，全市个人住房贷款余额782.69亿元，同比增长14.83%，增速比5月末下降2.32个百分点；今年新增62.63亿元，同比少增9.41亿元。其中，新建房贷款余额669.30亿元，同比增长10.47%；再交易房贷款余额113.39亿元，同比增长25.36%。今年莆田市房地产市场稳步增长，房地产信贷增幅较快，房贷利率LPR稳中有升，个人住房贷款增长回落，增速比上季度略有下降。(莆田市住房和城乡建设局陈志强、陈建玫)
责编：联合网
