仙游房地产联合网综合：近日，莆田市自然资源局发布了《关于个人房产转让缴纳土地出让金标准征求意见稿》（以下简称《意见稿》），就个人房地产转让涉及划拨性质用地提出有关处理意见。
根据最新发布的《意见稿》，个人零售商业、城镇住宅等不再保留划拨土地使用权类型，由受让方依法依规补缴土地出让价款。个人房屋在缴纳土地出让金后房屋性质确定为“商品房”，土地性质为出让地，出让年限以出让金缴纳时间为起始时间，其中商业40年，住宅70年，商住用途按商业。、住宅分别填写测算。
举个例子，如一套原划拨性质的住房，房主于2021年给这套住房缴纳了土地出让金。则缴纳土地出让金后，该住房变为商品房，同时其土地性质也转为出让，土地使用年限也相应由原来的“永久”变为“70年”，即从2021年缴纳当年起算至2090年。
据《意见稿》获悉，针对共有住房、经济适用房、安置房（包括安置型商品房、自建房等）原“划拨类”的房产，在办理出让手续时，需缴纳房产所在同级别区域基准楼面地价15%-40%不等的土地出让金，其中商业类和低容积率的房产要缴纳较高比例的土地出让金。
此外，因继承、夫妻析产及夫妻赠与的则暂不收取土地出让金，而且土地使用权可保留划拨性质。
新政将于2021年7月15日起执行。
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附：征求意见函全文
根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《福建省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》（闽政办〔2020〕49号）等有关规定“拟转让的建设用地使用权，应取得不动产权（土地使用权）证。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。”因此，个人零售商业、城镇住宅等划拨用地转让不符合《划拨用地目录》，故不再保留划拨土地使用权类型，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
为贯彻落实国务院、省政府等有关规定，简化个人建设用地使用权转让划拨地补办出让手续，经研究，现我局就个人房地产转让涉及划拨性质用地提出有关处理意见，请结合工作实际，提出书面修改建议意见，并于2021年7月10日前将书面意见反馈市自然资源局，以便汇总修改后印发执行。
联系人：所有者权益和开发利用科郑志铭；联系电话：13905041801。
莆田市自然资源局
2021年7月2日
莆田市自然资源局
关于莆田市个人房地产转让涉及划拨性质用地处理意见的通知
（征求意见稿）
根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《福建省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》（闽政办〔2020〕49号）等有关规定“拟转让的建设用地使用权，应取得不动产权（土地使用权）证。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。”因此，个人零售商业、城镇住宅等划拨用地转让不符合《划拨用地目录》，故不再保留划拨土地使用权类型，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
为贯彻落实国务院、省政府等有关规定，简化个人建设用地使用权转让划拨地补办出让手续，经市政府同意，现就个人房地产转让时涉及划拨性质用地的有关处理意见通知如下：
一、结合我市本轮基准地价更新发布，个人补缴土地出让价款授权由不动产登记机构根据《莆田市人民政府关于公布莆田市2019年城镇基准地价的批复》（莆政综〔2021〕76号）附件3《莆田市城镇基准地价使用说明》第五条规定标准直接收取，无需签订土地使用权出让合同，出让年限以出让金缴纳时间为起始时间，其中商业40年，住宅70年，商住用途按商业、住宅分别填写。个人划拨国有建设用地使用权补办出让（含司法处置）应补交的土地出让金按以下标准：
（一）已购公有住房（单位集资房、房改房）分割共有宗地（套房）补办出让手续的，以申报之日的级别基准楼面地价15%计收土地出让金，不再进行修正。
（二）经济适用房、安置房等分割共有宗地（套房）补办出让手续的，以申报之日的级别基准楼面地价20%计收土地出让金，不再进行修正。
（三）其他个人住宅用地（含私宅）补办出让手续的，以申报之日的级别基准地价30%确定土地出让金标准，收取土地出让金。标准如下：容积率小于基准地价标准容积率的，按基准地面地价30%计收土地出让金；容积率大于基准地价标准容积率的，按基准楼面地价30%计收土地出让金，不再进行修正。
（四）个人零售商业有路线价的，以申报之日的路线价20%计收土地出让金；没有路线价的，以申报之日的级别基准楼面地价30%计收土地出让金，不再进行修正。
（五）前述类型以外的划拨用地补办出让手续，土地出让金标准按经备案的评估地价40%收取。
二、个人安置房、拆迁自建（含联建、合建、共建等）等统一归为安置房（以提供不动产权属证书、拆迁协议、合同为准），按安置型商品房用地基准楼面地价（安置型商品房用地基准地价，按其所对应的住宅用地基准地价的0.7倍确定）20%收取出让金。
三、根据《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）第十三条规定，“依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。”对个人房地产转让时计算出让金标准应扣减初始登记时已经缴纳的土地收益金。
四、因继承、夫妻析产及夫妻赠与的暂不收取土地出让金（以涉税证明免征为准），土地使用权可保留划拨性质，但涉及转移登记的按相关规定办理。
五、个人房屋所对应的土地已登记办证但尚未办理转移登记（即房产为个人，但土地总证仍为公司、单位），房屋权属来源为已购公有住房（含单位集资房、房改房）、经济适用房、安置房的，由受让方依法依规补缴土地出让价款后土地直接转移登记到个人名下。房屋权属来源为购买安置剩余商品房的，由原单位补交土地出让金的，单位补交土地出让金按安置型商品房用地评估备案的40%标准收取后，土地转移登记到个人名下；国有资产处置公告约定或为解决历遗留办证问题，可由买受人缴纳土地出让金，按安置型商品房用地基准楼面地价20%直接收取出让金。
六、关于临街店面补缴土地价款
（一）土地登记用途为商业，房屋用途为商业的，临街商业有路线价的，以申报之日的路线价20%计收土地出让金；没有路线价的，以申报之日的商业级别基准楼面地价30%计收土地出让金。
（二）土地登记用途为住宅，房屋用途为商业的，按相对应的住宅级别基准楼面地价30%计收土地出让金。
七、关于商住、综合用地补缴土地价款
原则上一层部分按零售商业、二层以上按住宅收取土地出让金。若一层存在前后间的，可按临街建筑物第一自然间隔进深部分建筑面积，计算商业部分出让金；其余按住宅计算出让金，并在不动产权证上记载商业建筑面积。
八、其他有关问题
1．房屋用途为柴火间、储藏间、工具间、车库的，按住宅基准地价收取出让金。
2.土地用途为“安置房用地”、“旧城改造用地”的，土地出让金按房屋对应用途缴纳，土地登记用途与房屋用途一致。
3．个人房屋在缴纳土地出让金后房屋性质确定为“商品房”。
九、司法处置中涉及个人划拨地补办出让补交出让金标准，根据《莆田市人民政府关于公布莆田市2019年城镇基准地价的批复》附件3《莆田市城镇基准地价使用说明》第五条《划拨国有建设用地使用权补办出让方案》，授权由不动产登记机构按相应用途、级别基准楼面地价或基准地面地价标准收取。各级人民法院自2021年6月2日起不再委托土地中介机构进行个人划拨地补办出让地价评估，不再进行个人划拨地地价评估备案。对2021年6月2日市政府文件出台之前司法处置已拍卖成交的，且评估报告在有效期内，按原评估备案的40%补交出让金；对2021年6月2日之后司法处置拍卖成交，或原评估报告不在有效期内，按相应用途、级别基准楼面地价或基准地面地价标准收取。
十、本通知自2021年7月15日起执行。对2021年6月15日之后执行莆政综〔2021〕76号《批复》，因与本通知所作解释规定不一致的，则从其调整执行。
莆田市自然资源局
据悉，此次的政策主要针对除仙游以外的莆田其他区县。至于在仙游县内办理类似手续是否也遵照此次新政操作，目前则暂不明确，本文将持续跟踪报道。
据悉，当前仙游交易过户“划拨类”的二手房产时本来也要补交一笔土地出让金，不过补交之后该房产土地性质依旧是划拨地。若下次有再交易，同样也要再交土地出让金，但划拨地这一性质永不改变。
有部分业内表示，作为同个市下的区县，仙游未来大概率也会执行与此次新政类似的政策。而“划拨房”商品房化是否会对将来此类房产交易产生影响，特别是交易价方面是否会出现波动，则还有待进一步观察。
内容延伸：
土地出让金是什么？
土地出让金，全称为国有土地使用权出让金。是指：
（1）各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中，政府往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式，将一定期限的土地使用权出让给开发商，开发商向政府交纳土地出让金，这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价，可根据市场来定价；
（2）土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；
（3）原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股，按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中，部分已购公房在上市前需补交土地出让金。
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