仙游房地产联合网综合： 近日，市住建局发布了《莆田市2020年上半年房地产市场运行形势分析报告》（以下简称《报告》）》。
在备受关注的房价方面，《报告》称2020年1-6月，全市商品房销售均价为10028元/㎡。就仙游市场而言，2020年仙游住宅均价7382元/㎡，比增4.87％。
不过尽管如此，就莆田全市房价水平来说，仙游7382元/㎡的均价仍排名全市倒数第三位，仅高于秀屿区6886元/㎡和北岸5210元/㎡。
《报告》中有关2020年仙游房地产市场的其它数据如下：
2020年仙游县新开工项目7.26万㎡，比降76.6%；
2020年仙游县完成投资12亿元，比降43.29%；
2020年仙游县批售面积50.55万㎡，比增20.33%；
2020年仙游县商品房销售面积41.75万㎡，比增33.39；
2020年仙游县二手房交易面积12.14万㎡、比增2.88%（其中二手住房成交面积10.02万㎡、比降7.39%）。
2020年仙游县供地5宗18.21公顷（合273.1亩）、比降24.25%，总价款104250万元，平均每亩381.73万元、比增18.92%。
截止6月末，全市商品房库存面积429.53万㎡，去化周期15个月。其中住宅311.7万㎡、去化周期12个月（其中荔城9个月、城厢11个月、涵江14个月、秀屿9个月、北岸26个月、仙游15个月）；商业75.17万㎡、去化周期59个月；办公42.66万㎡、去化周期25个月。可见，商品住房除了北岸库存量偏多外，其他县区库存总体合理；商业及办公库存量较多主要集中在中心城区和仙游。
数据分析图片
报告全文：
莆田市2020年上半年房地产市场运行形势分析
2020年上半年，受新冠疫情影响，我市房地产供给侧和需求侧的各项指标基本呈下降态势。在以习近平总书记为核心的党中央坚强领导下，我市先紧抓疫情防控，后统筹复工复产，同时市政府出台了《关于有效应对疫情保障房地产市场平稳发展的实施意见》（莆政办[2020]14号），通过顺延疫情影响期限、降低预售许可条件等十项措施有力地稳定了我市房地产市场形势，相关主要指标在二季度都呈回升态势。上半年，全市房地产市场呈现“四降一升一稳”态势：“四降”是疫情影响和供地减少导致商品房新开工面积下降，以致房地产投资和批准预售面积、商品房销售面积随之下降；“一升”是二手房交易同比上升，弥补一手房市场需求；“一稳”是通过片区地价房价“双控”措施，我市商品住房销售均价总体保持基本稳定。
一、房地产开发投资情况
1、商品房新开工面积比降明显。
受疫情影响部分项目（如计容面积43万㎡的秀屿区铜锣湾项目）推迟动工，以及去年第四季度全市土地出让大幅减少（仅2宗房地产用地），今年上半年商品房新开工面积同比出现明显下降。1-6月份，全市商品房施工面积2029.67万㎡，较去年同期增长6.08%，其中新开工面积126.97万㎡，同比（去年186.17万㎡）下降31.8%。从季度数据看，一季度新开工85.93万㎡，二季度41.04万㎡，较一季度明显减少。
从各县区新开工项目看，城厢区在融创·兰溪一号和3宗安置型商品房动工带动下本区新开工面积大幅比增；北岸去年下半年无新出让地块，今年上半年新开工为0；其他县区皆为比降。其中仙游县7.26万㎡，比降76.6%；荔城区46.41万㎡，比降31.66%；城厢区47.82万㎡，比增71.46%；涵江区15.56万㎡，比降51.48%；秀屿区9.92万㎡，比降50.52%；北岸0万㎡，比降100%。
2、房地产投资随之同比下降。
由于新开工项目减少，以及疫情影响在建项目进度，今年2月份全市房地产项目基本处于停工状态，因此，上半年房地产投资同比也出现下降。但在中心城区的建发·玉湖一号、融创·兰溪一号、坂头东三个安置型商品房等新项目开工建设下，带动约33亿元土地购置费入库统计，支撑着二季度房地产投资额明显增加。1-6月，全市房地产完成开发投资115.91亿元，与去年同期（152.95亿元）比降24.22%。其中一季度投资48.30亿元，二季度投资67.61亿元，较一季度增加19.31亿元。
从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），除了北岸基本持平外其他县区全部比降。荔城区在建发·磐龙府、玉湖一号，城厢区在融创·兰溪一号、坂头东三个安置型商品房等新项目开工建设带动下，降幅较少；仙游和涵江今年新开工项目各只有一个，降幅明显。其中：仙游县完成投资12亿元，比降43.29%；荔城区44.33亿元，比降4.44%；城厢区30.7亿元，比降19.02%；涵江区20.6亿元，比降44.07%；秀屿区5.2亿元，比降29.06%；北岸3.1亿元，与去年基本持平。
二、商品房供求关系情况
1、批准预售面积比降近半。
一方面受疫情影响大部分项目进度滞后、个别项目停工，另一方面部分项目赶在今年1月1日预售资金监管新政实施前办理了预售许可，致使上半年全市商品房批准预售面积同比大幅下降；但在全面开展复工复产后，各项目抓紧进度，第二季度批准预售面积明显回升。1-6月，全市商品房批准预售面积117.85万㎡，比降47.06%；其中商品住房批准预售面积92.76万㎡，比降49.73%。按季度分，一季度商品房批准预售面积45.17万㎡（其中商品住房33.54万㎡）；二季度商品房批准预售面积72.68万㎡（其中商品住房59.22万㎡），较一季度明显增加。
从各县区的批准预售面积看，仙游县在碧桂园·天城、建发·玺院、富力院士廷，秀屿区在物流园区快递电商园一期、大唐世家、高铁东等项目的预售许可下，带动本区预售面积大幅增长；荔城、涵江虽有磐龙府、玉湖一号和保利八期、保利云上等项目办理预售许可，但因该二区去年基数较大，同比还是下降明显；其他各区都有不同程度的比降。各县区批准预售面积分别为：仙游50.55万㎡，比增20.33%；荔城21.59万㎡，比降62.07%；城厢6.92万㎡，比降75.91%；涵江18.12万㎡，比降75.67%；秀屿20.68万㎡，比增191.27%；北岸0万㎡，比降100%。
2、商品房销售面积同比下降。
按照莆田的购房消费习惯，原本在春节期间的一波购房潮，今年却因疫情影响明显减少；同时疫情造成的整体经济下行，人们收入明显下降，导致购房消费能力不足。另外中心城区商品住房库存去化周期虽然在10个月左右，但品质优良、价位合理的项目不多，市场有效供给相对不足也导致销售下滑。据商品房买卖合同网签系统统计，1-6月份，全市商品房网签面积190.14万㎡，比增16.35%，扣除城厢、涵江二区43.78万㎡安置型商品房后销售面积为146.36万㎡，比降10.44%；其中商品住房销售161.26万㎡，比增18.21%，扣除43.78万㎡安置型商品房后销售面积为117.48万㎡，比降13.88%。
商品房销售面积按季度分，一季度56.22万㎡，二季度133.92万㎡（扣除安置型商品房后为90.14万㎡），较一季度明显回升。从各月份的商品房网签面积看，1-6月分别为17.2万㎡、10万㎡、29.17万㎡、28.01万㎡、27.16万㎡、78.94万㎡（扣除安置型商品房后为35.16万㎡）。可见1月、2月份受疫情影响，成交量明显萎缩；但在各级各部门紧抓复工复产工作、推广线上线下相结合新型销售模式，以及市政府十条扶持政策等方面推动下，3月起市场开始逐步恢复，特别是建发·磐龙府一期共272套商品住房开盘一次性售罄，进一步提振市场消费信心。
从各县区销售情况看，仙游县批准预售面积比增为市场提供充足房源保障，且各项目位置优越、价位合理刺激需求释放，在建发·玺院、枫城新都等项目支撑下，上半年销售面积增幅达33.39%；涵江区因刚性需求趋缓，特别今年全球疫情影响外贸出口等行业，改善需求明显减少，商品房销售面积降幅较大。各县区销售面积分别为：仙游县41.75万㎡，比增33.39%；荔城区33.03万㎡，比降26.54%；城厢区74.91万㎡，比增182.22%（扣除42.36万㎡安置型商品房后销售面积为32.55万㎡，比增21.55）%；涵江区21.8万㎡，比降40.82%（扣除1.42万㎡安置型商品房后销售面积为20.38万㎡，比降53.79%）；秀屿区15.78万㎡，比降8.44%；北岸2.87万㎡，比降44.86%。
3、商品住房均价基本平稳。
一季度，为降低疫情影响，部分在售楼盘降价促销走量回笼资金，但从3月份市场需求逐步恢复后，价格也逐步回升。从对商品房买卖合同网签价格统计，今年1-6月，全市商品房销售均价为10028元/㎡，比降0.4%；其中商品住房（扣除安置型商品房）销售均价为10378元/㎡，比增2.34%。商品住房销售均价按月份分，1-6月分别为9360元/㎡、9076元/㎡、9698元/㎡、10008元/㎡、10389元/㎡、11228元/㎡，总体保持基本平稳态势。
商品住房销售均价按县区分，荔城区因去年建发央著、建工ECO等价位较低项目入市基数较低，同比之下，今年低价楼盘较少而出现较大的增幅；城厢区在售楼盘大部分在市中心位置，均价全市最高，增幅也超过5%。各县区销售均价分别为：仙游县7382元/㎡，比增4.87%；荔城区12862元/㎡，比增12.54%；城厢区15664元/㎡，比增8.07%；涵江区9785元/㎡，比降3.21%；秀屿区6886元/㎡，比降3.84%；北岸5210元/㎡，比降5.48%。
4、商品住房库存去化周期合理。
从商品房批准预售面积和合同网签面积关系看，1-6月全市商品房供销比为1：1.24，其中商品住房供销比为1：1.27，需求（含安置型商品房）大于供给。截止6月末，全市商品房库存面积429.53万㎡，去化周期15个月。其中住宅311.7万㎡、去化周期12个月（其中荔城9个月、城厢11个月、涵江14个月、秀屿9个月、北岸26个月、仙游15个月）；商业75.17万㎡、去化周期59个月；办公42.66万㎡、去化周期25个月。可见，商品住房除了北岸库存量偏多外，其他县区库存总体合理；商业及办公库存量较多主要集中在中心城区和仙游。
5、二手房交易面积平稳增长。
一季度受疫情影响，二手房交易量下降较多；二季度在一手房市场整体恢复后，二手房市场也跟着快速恢复，成交量明显回升。1-6月，全市二手房成交面积78.68万㎡、比增36.81%；其中二手住房成交面积62.65万㎡、比增35.52%。二手房成交面积按季度分，第一季度29.97万㎡（其中二手住房25.93万㎡），第二季度48.71万㎡（其中二手住房36.72万㎡），保持平稳增长。
分区域看，市本级二手房交易面积66.54万㎡、比增45.57%（其中二手住房成交面积52.63万㎡、比增48.63%）；仙游县二手房交易面积12.14万㎡、比增2.88%（其中二手住房成交面积10.02万㎡、比降7.39%）。
从新建商品住房与二手住房成交面积看，这一、二手房市场具有互补性。上半年，市本级新建商品住房销售明显比降，其二手住房交易明显比增；仙游县则是新建商品住房销售明显比增，其二手住房交易出现下降。
三、土地及金融信贷情况
1、房地产用地供应小幅下降。
虽受疫情影响，但在各级政府加大征迁供地措施下，上半年全市房地产用地供应总体平稳。1-6月通过招拍挂供应房地产经营性用地14宗65.86公顷（合987.9亩），与去年同期（1158.75亩）比降14.75%；出让总价款522550万元，同比下降10.4%。从季度看，一季度出让6宗31.72公顷，二季度出让8宗34.14公顷，基本保持平稳供应。
按区域分，市本级供地9宗47.65公顷（合714.75亩）、比降10.45%，总价款418300万元，平均每亩585万元，与去年持平，其中中心城区的荔城、城厢扣除安置型商品房用地后，用于房地产开发供地仅13.93公顷、比降52.11%；仙游县供地5宗18.21公顷（合273.1亩）、比降24.25%，总价款104250万元，平均每亩381.73万元、比增18.92%。
2、房地产各项贷款增速较快。
截至5月末，全市房地产各项贷款余额794.40亿元，同比增长13.37%，增速比2月末增加2.15个百分点；今年新增44.61亿元，同比多增14.71亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为37.42%，同比提高1.30个百分点。
房地产开发贷款同比大幅增长。截至5月末，全市房地产开发贷款余额98.60亿元，同比增长19.08%，今年增加7.03亿元，同比多增1.30亿元。其中：地产开发贷款（即:政府土地储备机构贷款）同比下降100.00%，商业用房开发贷款余额同比增长37.59%。
个人住房贷款增速较快。截至5月末，全市个人住房贷款余额662.30亿元，同比增长13.72%，增速比2月末提高2.84个百分点；今年新增38.02亿元，同比多增13.22亿元。其中，新建房贷款余额578.14亿元，同比增长11.77%，主要是去年商品房销售大幅增长（比增60.17%），今年项目陆续封顶按揭贷款开始批量发放；再交易房贷款余额84.17亿元，同比增长29.24%，主要是今年上半年二手房交易明显增长（比增36.81%）对住房贷款的需求。另外二季度新冠肺炎疫情影响趋弱，房地产信贷增长较快，房贷利率LPR稳中趋降，个人住房贷款增长较快，增速比上季度略有提高。
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