2020年中观察——政策篇
2020年上半年的楼市已渐行渐远，但一些楼市新政让人印象深刻。
年初，一场突如其来的疫情让仙游房地产行业受到前所未有的影响。受疫情冲击，仙游楼市成交量跌破冰点。
在此背景下，“救市”成为上半年前期地产政策面的主旋律。期间，自上而下一系列的“救市”政策让人眼花缭乱。其中，“仙游版”的“救市”政策无疑是业界关注的焦点。
自三月份开始，随着疫情防控形势的向好，加之各种“救市”政策的助力，仙游楼市进入快速复苏通道。与此同时，“救市”也便不再是主旋律。
在市场趋稳的同时，各种规范市场经营行为以及优化升级居住环境的文件开始层出不穷，如“商品房预售新规”、“楼市版扫黑除恶”等等。
而在优化升级居住环境方面，物业管理新规、楼梯房改电梯房新规以及精装房新规等颇受关注。此外，《民法典》中的居住权制度也引起不小热议。
下面我们一起来回顾一下，2020年上半年都出台了哪些重要的楼市政策。
一月
央行降准成了1月上中旬的大新闻。而在疫情袭来的1月下旬至月底，有关疫情防控方面的涉房地产政策成了业界关注的焦点。
1、央行降准
政策摘要：1月初，央行传来大消息：1月6日降准0.5个百分点！
据悉，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。（相关新闻：央行：1月6日降准0.5个百分点 释放8千亿！）
信息截图
影响评判：业内称，此次降准是全面降准，体现了逆周期调节，释放长期资金约8000多亿元，或有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低金融机构支持实体经济的资金成本，直接支持实体经济。
2、征信报告新政
政策摘要：二代征信系统于1月19日正式上线！今后可以查询到新版个人征信报告了！
自2020年1月19日起，征信中心面向社会公众和金融机构提供二代格式信用报告查询服务。（相关信息：二代征信系统上线！你不能再做这些事情了）
官网截图
影响评判：新版征信报告增加了“共同借款”信息采集内容，体现夫妻双方的负债情况，即便离婚，非主贷人再次买房也属于有房有贷，也无法享受首套房的各种优惠。
3、仙游农村宅基地改造
政策摘要：1月中旬，仙游县政府发布了《关于仙游县旧宅基地及历史遗留损毁采矿用地复垦为耕地项目管理办法的通知》（以下简称《通知》）。
该《通知》所称的旧宅基地复垦是指对农村低效利用的空心村、危旧房和其附属物等建设用地进行整治而新增耕地，实施方案内容包括拆迁及安置情况，新增耕地质量标准，补偿标准，组织实施，建设进度等。
在资金补助标准方面，有60%以上（含60%）居住户且符合“一户一宅”规定需建新村安置的，复垦后净产生增减挂钩指标每亩补助32万元。
通知截图
影响评判：使土地资源利用效率达到最大化。
4、高层住宅电梯设计新规
政策摘要：1月中旬，根据住房和城乡局最新发布的《通知》，12层及以上的高层住宅每单元电梯数量不应少于2台；电梯应在设有户门和公共走廊的每层停靠；有地下汽车库的高层住宅每台电梯均应通至地下汽车库；住宅电梯不应紧邻卧室布置；每单元应设置不少于一部可容纳担架的电梯；电梯厅不宜采用向室外开敞形式布置。
通知截图
影响评判：规范设计。保障电梯安全，居住起来才会舒适。
5、住建部门疫情防控文件
为加强肺炎疫情管控，防止疫情进一步扩散蔓延，1月底福建省及莆田市两级住建部门相继发布了房地产领域的疫情管控措施。
根据发布的最新通知，自公告发布之日起各房企（含营销代理机构）一律不得组织新盘开盘、产品发布、春节促销等人群聚集的活动。视疫情发展和防控情况，提倡各房地产企业暂停商品房售楼部（案场）、房产中介门店对外开放营业。若有需要，可充分利用微信、视频等信息化手段开展销售等业务活动，减少近距离接触。
影响评判：对春节楼市产生了直接的冲击。不过基于疫情防控需要，这样做也是必须的。
二月
疫情猛烈冲击下，房地产也自然也难以独善其身。为了救房地产业于“水火”，2月全国各地都纷纷出台相关政策扶持楼市。由此，“救市”也成了2月地产政策领域的关键词，各种政策也基本都基于“稳楼市”这个点出发。
而对于仙游本土市场来说，“莆十条”则成为了系列新政中最受本土业界关注的一条救市政策。
此外，在全国房地产市场内，2月恒大地产的“降价”举措也成为了楼市的焦点事件。
1、仙游版救市政策
政策摘要：2月份期间，莆田市住建局就疫情防控期间商品房开发、保障房建设、棚户区改造、安置房建设、房地产中介等住房领域企业复工复产有关事项发布最新通知。
通知截图
在备受关注的售楼部、中介机构开放时间方面，《通知》称房企售楼部、房产中介门店在履行相关规定的前提下可以复工。
此外，疫情期间相关部门还会适当放宽楼盘预售条件门槛以及减免中小困难房企税费等。
影响评判：在确保疫情防控形势的同时，最大限度的助力楼市复苏。
2、公积金新政
政策摘要：一、在疫情防控期间，单位延迟缴存住房公积金，疫情结束后三个月内完成汇补缴的，可视为正常缴存，不影响职工住房公积金贷款申请。
二、因疫情防控影响造成生产经营困难的企业，可申请降低缴存比例或缓缴住房公积金。企业申请缓缴的，待企业效益好转后，须恢复缴存，补缴到位后，可视为连续缴存。
三、在疫情防控期间，职工无法办理住房公积金提取、贷款业务，导致时限超期的，提取、贷款时限延长至疫情结束后次月。
四、对因感染新型肺炎住院治疗或隔离的职工、疫情防控需要隔离观察的职工、参加疫情防控工作的职工以及受疫情影响暂时失去收入来源的职工，在疫情防控期间延迟归还住房公积金贷款，在疫情结束后次月补还款的，不作逾期处理，不计罚息。（相关信息：公积金新政！降低缴存比例补缴视连续缴存）
影响评判：具体情况具体分析，确保受疫情影响的部分“困难职工”能正常生产、生活。
3、“莆十条”救市政策
政策摘要：1月，莆田市政府发布了一份《关于有效应对疫情保障房地产市场平稳发展的实施意见》中，明确从土地供应、预售政策、金融服务、相关进度顺延以及行政审批等十个方面入手，最大程度的缓解疫情给房企带来的冲击。（相关信息：“莆十条”救市政策出炉，仙游房企春天要来了？）
影响评判：在确保疫情防控形势的同时，最大限度的助力楼市复苏。
三月
3月，政策方面也有不少“好料”，“房贷利率”、“预售新规”以及“装修质量标准新规”等值得关注，特别是有关商品房预售方面的新规，或对仙游楼市产生不小影响。此外，3月份仙游也掀起全县房屋的大排查、大整治工作，这同样也是政策领域的一大焦点。
1、住宅装修质量标准新规
政策摘要：严禁擅自改动建筑主体、承重结构，严禁擅自拆除燃气、暖气、通讯等配套设施......3月中旬，福建省消委会公布了《福建省住宅室内装饰工程质量标准》白皮书，5月1日正式实施！（相关信息：新规来了！5月起，仙游住宅装修质量得按这个标准来！）
影响评判：更有效的保护居民的居住安全。
2、商品房预售新规
政策摘要：3月期间，仙游住建局印发了《仙游县商品房预售资金监管暂行规定》的通知（以下简称《规定》），对开发商如何缴存和使用预售资金做了十分具体的规定。《规定》要求开发商须开立商品房预售资金监管专用账户。若未按要求及时存入监管账户的，暂停该房企业商品房买卖合同网上签约备案等系统使用功能。而在预售资金的使用方面，《规定》要求开发商须根据项目的建设进度而定。要再完成竣工验收备案，提交竣工验收备案证明后，才可申请支取全部监管资金。（相关信息：仙游商品房新规专治“烂尾楼”“跑路”等）
通知截图
影响评判：业内认为，此举能有效防止“烂尾楼”或开发商卷款跑路等风险，维护各方合法权益。
3、央行降准
政策摘要：3月10日，国务院常务会议提到，要抓紧出台普惠金融定向降准措施。而就在3月14日，中国人民银行决定于2020年3月16日定向降准，释放长期资金5500亿元。
影响评判：业内认为，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。有利于部分企业融资，但房地产调控政策依然约束房企加杠杆。降准对于那些大型房地产企业来讲是一件好事，但对于中小企业，融资渠道窄的企业来说基本没有影响。
四月
相比3月的初步复苏，4月的仙游楼市已然有进一步回暖的态势，仙游房地产政策方面同样也是新消息不断，涉及宅基地、安置房物业管理以及商品房交易等领域。此外，4月央行再次降准，不少业内将之解读为利好楼市的举措。
1、农村宅基地新规
政策摘要：4月底，省农业农村厅、省自然资源厅、省住房和城乡建设厅三部门联合发布《关于规范农村宅基地审批管理的通知》。通知强调：农村村民一户只能拥有一处宅基地且不超过相关标准、严禁城镇居民到农村购买宅基地等。（相关信息：重磅！最新通知！事关仙游农村宅基地的新规）
文件截图
影响评判：不少业内认为，这一政策对农村宅基地而言无疑是重大利好，将进一步深化“放管服”改革。
2、安置房物业管理新规
政策摘要：4月期间，仙游县人民政府发布的《仙游县安置小区物业管理规定的通知》就是专门奔着安置房小区的物业管理而去，发布的主要目的即在提高仙游安置房业主居住质量。针对安置房小区的物业管理，《通知》要求县城管局、住建局、财政局以及自然资源局等多部门联动，各自分工，做好安置房小区在物业人员管理、房屋交付、物收费收取以及装修等方面的工作。
据悉，此次发布的《通知》（规定）自印发之日起实施，有效期三年。仙游保障性住房小区也参照执行。（相关信息：仙游安置房物业管理新规发布 业主有福了！）
（文件截图）
影响评判：仙游安置房业主有福了，今后居住品质有望大幅提升，或向商品房看齐！
3、保障房管理新政
政策摘要：4月期间，针对仙游保障性住房在申请、分配、后期管理等环节存在的问题，有关部门已制定《廉租房公租房配租房保障资格排查整治方案》，对未取得保障资格入住保障房、准入条件变化未主动退出、长期空置和转租转借保障房等行为进行为期3个月的大排查大整治，严格执行年审和退出制度！（相关信息：仙游将开展为期3个月保障房大排查大整治）
（文件截图）
影响评判：让更多真正需要住房保障的人住进保障房。
4、央行降息
政策摘要：4月20日央行公布新一轮LPR报价——
1年期市场报价利率为3.85%，此前为4.05%，下调20个基点；
5年期贷款市场报价利率为4.65%，此前为4.75%，下调10个基点。（相关信息：快讯:5年期LPR下调10个基点 买房成本再降！）
影响评判：业内人士看来，降息意味着贷款利率下降，就是贷款压力减轻了，存款收益减少了，迫使大量的资金会从贷款流出，流入低息贷款，最典型的例子就是炒房，大量资金流入楼市，会刺激房价上涨。
五月
政策方面，5月也有不少新政颁布，涉及公共维修基金、物业管理以及楼盘项目建设监管等。
其中，一则有关认为是仙游楼市版扫黑除恶的新政引起不小热议，因为该新政里面提到多个购房者关心的如怎样处置开发商延期的问题等。
1、仙游地产版扫黑除恶
政策摘要：仙游县住建局于5月份印发《仙游县住建局关于扎实开展工程建设领域扫黑除恶专项整治的实施方案》。
《方案》旨在解决工程建设和房地产开发两大领域存在的各种违规乱象，如违规销售、逾期交房等侵害购房者权益的行为进行专项整治。（相关信息:仙游楼盘逾期交房、违规销售等行为将严惩)
文件截图
影响评判：让购房者的合法权益得到更为有效的保护。
2、建筑“限高、限怪”令
政策摘要：住建部和发改委于5月份发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。
《通知》指出，为贯彻落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针，治理“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象，进一步加强城市与建筑风貌管理，制定三项内容。（相关信息：重磅！住建部发话 仙游这类房屋不能再建了）
影响评判：让城市建筑更加“适用、经济、绿色、美观”。
3、房地产新规
政策摘要：5月期间，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这部法律自2021年1月1日起施行。
值得关注的是，《民法典》中涉及众多与住房相关的规定：
如物业管理方面，要求物业服务人定期报告物业开支、防止成“糊涂账”。此外，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，物业将被列为“第三方”的责任。
另外，《民法典》还增设居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。（相关信息:最新！明年起仙游房地产将迎来这些新规)
影响评判：让物业管理更加透明化，居民的居住权得到更有效的保障。
4、不动产相关证明事项
政策摘要：莆田市不动产登记局于5月期间发布《关于莆田市行政服务中心管委会第四期督查通报整改的通知》。《通知》中的几项证明事项的删除，旨在解决“奇葩”证明、循环证明、重复证明进行清理整治，减少繁琐证明。（相关信息:新规：仙游不动产登记整改 不用再证明..)
影响评判：方便办事群众。
六月
一份有关整治房地产销售领域乱象的文件成为政策类热点。该新政中，首次明文规定开发商不得在房产销售过程中违规进行首付分期。
1、严惩房地产违规乱象
政策摘要：市住建局于6月底发布一则《2020年房地产市场跨部门“双随机”抽查方案》旨在整治房地产市场领域里存在的投机炒房、“霸王”条款、违法违规销售以及虚假房地产广告等行为。
据悉，违法违规销售将被立案查处，房地产开发商也将会被列入失信“黑名单”，并取消今后在仙游范围内参与土地竞拍资格，而中介机构机构则会被要求停业整顿（相关信息:仙游严惩房地产乱象 情节严重将被踢出市场)
影响评判：规范仙游房企存在的通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款的行为。
2、楼梯房改电梯房新政
政策摘要：6月中旬，县住建局官网发布一则《多部门关于既有住宅增设电梯审批实施细则的通知》。
《通知》旨在要求相关部门从审批流程、审批手续等方面积极配合既有住宅小区增设电梯的工作。
值得一提的是，经批准已增设五层（含五层）以上的电梯，财政部门给予每部电梯财政补贴8万元。此外，在审批手续方面，做到能简尽简。如建筑底层为柴草间、店面、停车库等专有部分，层高大于2.2米的，只需将该幢底层靠近电梯基础的2或3户计入该申请梯号建筑物总面积及业主人数，征询意见。（相关信息:升值了！仙游楼梯房增设电梯每部补贴8万)
影响评判：让更多老旧小区业主住上电梯房。同时，楼梯房变电梯房，客观上也会带动房产本身的升值空间。
责编：联合网
