仙游房地产联合网综合：长期以来，安置房相较商品房在物业管理方面的差距一直备受诟病，因此也在一定程度上影响了安置房的市场价值。不过，近日仙游县政府发布的一则《安置房小区物业管理规定的通知》（以下简称《通知》）或许对仙游广大安置户而言是重大的利好信息！
此次发布的《通知》就是专门奔着安置房小区的物业管理而去，发布的主要目的即在提高仙游安置房业主居住质量。针对安置房小区的物业管理，《通知》要求县城管局、住建局、财政局以及自然资源局等多部门联动，各自分工，做好安置房小区在物业人员管理、房屋交付、物收费收取以及装修等方面的工作。
据悉，此次发布的《通知》（规定）自印发之日起实施，有效期三年。仙游保障性住房小区也参照执行。
（文件截图）
文件全文：
仙政办〔2020〕12号
仙游县人民政府办公室关于印发仙游县
安置房小区物业管理规定的通知
各乡镇人民政府，鲤城街道办事处，县直有关单位：
《仙游县安置房小区物业管理规定》已经县政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。
仙游县人民政府办公室
2020年4月8日
（此件主动公开）
▲坝垄安置房（资料图）
仙游县安置房小区物业管理规定
第一章总则
第一条为规范我县安置房物业管理，引导安置房小区住户逐步适应市场化的物业管理模式，提高安置房业主居住质量，根据国家有关法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本规定。
第二条本规定所称安置房，是指因城市规划和公共设施建设需要，提供优惠政策，明确建设标准（套型面积），限定供应价格，为向拆迁户提供产权置换房屋而由相关部门实施建设的安置房小区。
第三条安置房小区物业管理工作坚持“以人为本”的城镇发展原则和统筹兼顾、政策引导、行业监管、属地管理、社区自治的管理模式。安置房物业管理推行“社区两委和村务监督管理委员会”与小区业主委员会、物业服务企业一体化建设，实行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化、专业化的小区物业管理服务机制，逐步建立县级监管指导，乡镇（街道、管委会）、社区（村）属地管理，分级负责的工作机制。县城市管理局对辖区内的安置房小区物业管理活动进行行业指导管理。
第二章职能分工和工作职责
第四条安置房所在地乡镇(街道、管委会)和县直有关部门应相互配合，逐步建立社区（村）、业主委员会（或临时物业管理委员会）、物业服务企业“三位一体”的工作机制。主要履行以下职责：
（一）县城市管理局：
1.宣传和贯彻执行国家、地方物业管理法律法规，接受莆田市城市管理局指导，落实有关物业管理工作，指导、协调乡镇（街道、管委会）、社区（村）加强安置房物业管理工作。
2.制定全县安置房物业考评标准，组织对物业管理情况进行检查、考评。
3.加强物业服务企业的业务培训，督促物业服务企业实现专业化管理，提升物业服务品质。
4.协调重大物业纠纷及信访。
5.查处建成区内物业管理区域临街道路周边摆摊设点、占道经营、饲养家禽、损坏绿化设施等违法行为，并依法查处以下违法行为：
(1)在物业管理区域沿城区道路的建筑物、设施、树木上涂写、刻画或者未经批准悬挂、张贴宣传品或擅自设置大型户外广告影响市容的行为。
(2)未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的行为。
(3)在规定街道的临街建筑物的阳台和窗外堆放吊挂物品，或违法占用市政道路冲洗机动车辆。
(4)擅自在城市公共绿地内开设商业、服务摊点的行为。
（二）与物业管理直接相关部门的工作职责
县市场监督管理局：依法查处开发建设单位价外收费或违规提高收费标准等行为；负责督促安置房小区内电梯等特种设备监管。
县住房和城乡建设局：负责将物业管理主管部门的行政执法权委托给仙游县城市管理综合执法大队；负责老旧小区电梯提升改造；负责消防设施建设监管；协助安置情况核实。
县自然资源局：依法查处、拆除建设单位或者个人未经批准或未按照批准内容进行建设的建筑物、构筑物，以及超过批准期限不拆除的临时建筑物、构筑物。
县财政局：负责安置房小区过渡时期的物业服务费补贴、物业小区评优奖励等资金的拨付工作；对组建物业服务企业的乡镇（街道）、社区（村），核实拨付奖励资金。
县民政局：配合所在乡镇（街道、管委会）在安置房交付前做好社区设置和调整工作，配合所在乡镇（街道、管委会）在安置房交付后及时编制门牌。
县生态环境局、发改局、县委编办、公安局、信访局、司法局、水利局及供电、供水、网络通信等部门各司其职，全力保障安置房物业管理工作顺利落实。
（三）乡镇（街道）职责
1.乡镇（街道）应加强辖区内安置房小区物业管理。
2.牵头督促、落实各安置房小区组织成立业主委员会筹备组，按规定筹备召开首次业主大会、选举产生业主委员会。规范小区业主委员会职责，指导制定业主公约及小区管理办法，建立安置房物业长效管理机制。
3.各乡镇（街道）要严格按照住建部《物业承接查验办法》，牵头组织安置房小区所在社区（村）、物业服务企业，在回迁前与建设单位进行安置房物业移交并办理交接清单等手续；协调和监督物业服务企业的交接工作。
4.乡镇（街道）应设立安置房物业专项维修资金专户。
5.督促社区（村）将物业管理纳入社区（村）公共管理服务范畴，引导安置户接受物业有偿服务意识；督促物业服务企业全面履行合同约定，并接受相关部门及业主的监督；协助物业服务企业做好安置房小区内建筑垃圾处置工作。
6.建立物业纠纷协调机制，负责调处物业纠纷及信访事宜。
7.乡镇（街道）应加强对安置房前期物业服务企业履职的监督检查，发现安置房被侵占应立即组织人员清理。
8.负责组建乡镇（街道）物业服务站（物业管理机构），配备专职物业管理工作人员3-5人。制定安置房小区管理规章、管理标准，负责相关物业管理资金拨付工作，监督物业管理资金和住宅专项维修资金使用情况。
（四）安置房建设单位（含各相关管委会、县铁路办、高速指挥部等）职责
1.负责安置房物业移交。
2.负责每年物业服务费补助的申请审核以及物业服务补助费、开办费等资金的拨付工作。
（五）社区（村）委员会职责
1.建立物业服务企业、业主委员会、社区（村）“三位一体”的工作机制，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。
2.负责调处物业服务矛盾纠纷，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为，并及时向有关行政执法部门反映。
3.具备条件的社区（村）应成立物业服务企业，接受主管部门的管理和服务对象的监督。
（六）业主委员会（小区临时物业管理委员会）职责
1.接受乡镇（街道）、社区（村）及县城市管理局的指导监督，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业履行物业服务合同。
2.每年对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。
3.拟定《临时管理规约》，并督促业主自觉遵守《临时管理规约》，履行义务，及时了解业主的意见和建议，协助社区做好相关工作。
4.协调业主与业主之间、业主与物业服务企业或者其他管理人员之间的矛盾纠纷及咨询、投诉。
5.拟定物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用收益方案，报业主大会决定。
6.拟定住宅专项维修资金使用方案、续筹方案，报业主大会决定。
7.协助乡镇（街道）物业服务站、社区（村）做好物业非正常撤出后的应急服务。
8.业主大会赋予的其他职责。
（七）物业服务企业职责
1.物业服务企业负责按照物业服务合同全面履行合同义务，履行物业管理服务职责，提供质价相符的服务。
2.自觉接受业主及相关部门的监管。
第三章安置房前期物业管理
第五条建设单位应按安置房小区房屋总建筑面积2‰建设物业管理用房。物业管理用房应当为地面上能够独立使用的房屋，要进行普通装修，并具备水、电、网络、通风、采光等基本使用功能和条件。物业管理用房不得买卖和抵押。
第六条安置房建设单位应当在物业交付使用前三个月报告属地乡镇（街道），由属地乡镇（街道）负责牵头组织社区（村）委员会、建设单位和业主代表成立临时物业管理委员会，代行小区业主委员会职责。
临时物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。设置委员3-7人，主任1人。
临时物业管理委员会根据安置房小区实际情况选择以下物业管理或非物业管理：
（一）乡镇（街道）或社区（村）自行组建具有独立法人资格、诚信经营的物业服务企业承接安置房小区物业管理工作。对于乡镇（街道）或社区（村）自行组建物业服务企业的，一次性给予2万元奖励，由乡镇（街道）申请，管委会审核拨付。
（二）通过招投标或协商的方式选聘有经验的物业服务企业进行前期物业管理服务。
（三）非物业管理的安置房小区由临时物业管理委员会根据实际情况聘用相关人员进行管理，纳入社区（村）实行社区（村）统一管理，并做好物业管理房及相关设施设备的管理、保养、维护、材料归档等工作。
临时物业管理委员会应当与物业服务企业或者管理服务单位书面签订前期物业服务合同，期限不超过三年。物业服务企业自签订物业服务合同之日起三十日内，将前期物业服务合同报县城市管理局备案。
安置房交付使用前，乡镇（街道）应组织社区（村）制定小区临时管理规约，并征求业主意见予以完善，指导社区（村）在房屋交付时与业主签订《临时管理规约》。
第七条安置房物业承接查验和交付使用。
（一）建设单位与物业服务企业在办理安置房移交手续前30日，乡镇（街道）应牵头组织安置房所在地的社区（村）以及物业服务企业办理物业承接查验手续，签订《承接查验协议》，并与物业服务企业（或临时物业管理委员会）办理有关交接手续。
（二）建设单位要在承接查验前，向物业服务企业移交下列材料，并将复印件或者电子文档交物业所在地的乡镇（街道）存档：
1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
2.设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。
3.供水、供电等准许使用文件。
4.物业质量保修文件和物业使用说明文件。
5.物业管理用房的清单。
6.承接查验所必需的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述所列资料移交给业主委员会或者临时物业管理委员会。
（三）安置户与回迁工作小组办理完成结算、交房手续后，凭回迁工作小组开具的交房通知单等材料向物业服务企业（或临时物业管理委员会）办理入住手续。
第八条建设单位应当提供前期物业服务开办费，由临时物业管理委员会管理，实行专款专用，主要用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由临时物业管理委员会或前期物业服务企业管理并使用，不得非法占有，不得转移、转让。
开办费标准：安置房回迁前一个月，建设单位应按安置区计容建筑面积（包括住宅、商业及配套房屋）向乡镇（街道）拨付物业服务企业前期物业开办费。安置区计容建筑面积在2万平方米以下的（含2万平方米），开办费为2万元；总建筑面积在2-5万平方米的（含5万平方米），开办费为3万元；总建筑面积在5-10万平方米的（含10万平方米），开办费为4万元；总建筑面积超过10万平方米以上的每增加1万平方米，开办费增加0.5万元，但开办费上限不得超过5万元。
已建成的安置房成立临时物业管理委员会或业主委员会后，且有管理服务的，由临时物业管理委员会或业主委员会向建设单位申请下拨开办费。建设单位已解散的，由乡镇（街道）申请，县财政给予拨付开办费。在本规定实施前，安置房、保障性住房小区已存在物业服务管理的，不再拨付开办费。
第四章物业管理服务与保障
第九条一个物业管理区域内，交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业交付满两年的，由属地乡镇（街道）会同临时物业管理委员会牵头组织召开业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会成立后，临时物业管理委员会自行终止。
业主委员会未能成立的，临时物业管理委员会继续履行职责。
第十条建立安置房小区物业管理联席会议制度，联席会议由安置房小区属地乡镇（街道）负责召集，公安、城市管理、应急管理、电力、自来水、业主委员会(或临时物业管理委员会)、物业服务企业等相关部门参加。
联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会(或临时物业管理委员会)不依法履行职责的问题。
（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题。
（三）物业管理区域内发生的突发事件。
（四）物业管理与社区管理的衔接和配合。
（五）需要协调的其他物业管理事项。
第十一条供水、供电、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当签订协议、告知全体业主并及时恢复原状。
供水、供电、通信、有线电视等单位应向住房产权人或使用人直接收取有关费用，不得强行要求物业服务企业（临时物业管理委员会）代收相关费用。
第十二条物业服务企业拟聘用的管理服务人员，在同等条件下优先聘用房屋、土地被征收对象中零就业家庭及困难户家庭成员，专业岗位人员须按有关规定持证上岗。
乡镇（街道）应加强对物业管理的监督检查和工作指导，每季度对物业服务企业的工作进行检查，确保向业主提供优质物业服务。
推行物业服务履约保证金制度。所有进驻安置房小区的物业服务企业应当向乡镇（街道）交纳履约保证金，履约保证金应不低于应付三个月物业服务费总额。乡镇（街道）应指派社区（村）干部协同业主委员会（或临时物业管理委员会）参与小区秩序维护、物业费收取等物业管理工作；物业服务企业应定期将小区住户信息反馈给社区（村）居委会，协助社区（村）居委会做好综治、安全等工作。
第十三条加强对物业服务企业日常行为监管，提高物业服务企业整体素质。
（一）建立日常巡查制度，开展定期、不定期巡查工作，督促物业服务企业履行合同约定，提供质价相符的物业服务，为居民营造良好的生活环境。县城市管理局应制定《仙游县安置房物业管理住宅小区评分标准》，牵头组织乡镇（街道）每年对物业小区进行评比，奖金由县城市管理局向县财政申请拨付，对评为一等奖（2名）的小区，给予物业企业5万元奖励；对评为二等奖（3名）的小区，给予物业企业3万元奖励；对评为三等奖（5名）的小区，给予物业企业2万元奖励。评比结果应在网上公示。
（二）建立物业服务企业信用管理档案，开展物业诚信企业评价。对违规企业给予处罚，并限制评先评优。
（三）加强对物业管理的安全监管，物业服务企业要把安全生产作为企业的生命线，主要负责人要履行“一岗双责”职责，加强对物业管理区域内公共部位、公用设施设备的安全管理。
第五章物业使用与维护
第十四条安置房业主、物业使用人使用房屋不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构，在外墙开设门窗、破坏外立面，改变设计图纸确定的卫生间、厨房位置。
（二）侵占或者损坏公共场地、共用部位、共用设施设备。
（三）违法搭盖建筑物、构筑物，挖掘房屋地下空间。
（四）擅自改变规划用途，将住宅、车位（库）、储藏间改变为经营性用房。
（五）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物，高空抛物。
（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品。
（七）堆放杂物以及易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音。
（八）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道或者消防登高面等消防场地。
（九）损坏公共安全技术防范装置或者治安防范设施。
（十）从事妨碍业主正常生活的经营活动。
（十一）乱停放机动车和非机动车，违规布设电动车充电装置。
（十二）违反法律、法规和管理规约的规定饲养动物。
（十三）法律、法规禁止的其他行为。
业主、物业使用人饲养犬只的，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当用束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型犬配戴嘴套。
物业服务企业应当加强对物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。
物业服务企业发现业主、物业使用人有上述行为的，应当进行劝阻、制止，并向业主委员会报告，劝阻制止无效的，在二十四小时内上报乡镇（街道）处理，乡镇（街道）根据违规行为情况报所需相关执法部门联合执法予以处理。
第十五条安置房住宅专项维修资金由乡镇（街道）负责管理，乡镇（街道）财政应设立安置房住宅专项维修资金专户。该专户应当以每一个物业管理区域为单位进行明细核算，按照房屋房门号设立分户账。
新征迁安置的安置房住宅专项维修资金应在征迁协议中明确，由业主按普通商品房标准缴纳。建设单位应当在办理安置房交房前，负责将住宅专项维修资金存入安置房专项维修资金专户。
已回迁的安置房，在物业服务企业入驻前，物业服务企业应对共用设施设备（电梯、二次供水、消防系统、安防系统）进行承接查验，由物业服务企业向建设单位报送需要维修的项目，建设单位负责修复；实行非物业管理的安置房，可由临时物业管理委员会或业主委员会负责组织查验并报送建设单位修复。共用设施设备（电梯、二次供水、消防系统、安防系统）自查验后或本次修复保修期满后的维修、更新和改造由业主自行承担。
第十六条住宅专项维修资金的使用范围应符合《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》《福建省物业管理条例》的规定。需要使用专项维修资金的按以下程序申请：
（一）业主委员会（临时物业管理委员会）（以下简称申请单位）制定维修和更新改造方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面签字同意，并在小区明显位置进行公示。公示不少于5日且无异议的，经村（社区）委会审核后，向乡镇政府（街道办）提出申请。
（二）乡镇（街道）现场勘查，出具核实意见。
（三）工程竣工验收合格后，将结算情况公示不少于5日。
（四）公示无异议的，申请单位向乡镇（街道）申请拨付维修资金，申请单位应当将专项维修资金的使用情况向全体业主公示。
（五）工程造价在2万元以上（含2万元）的维修工程，申请单位应当委托中介机构对工程造价进行审核；工程造价在5万元-20万元（含5万元）之间的维修工程，申请单位应委托有资质的招标代理机构采取邀请招投标或公开招投标的方式选聘施工单位；工程造价在20万元以上（含20万元）的维修工程，申请单位应当聘请专业监理单位对维修和更新、改造工程实施质量监理。上述费用计入维修和更新、改造成本。
第六章物业收费和公共收益
第十七条安置房小区物业服务费收费标准：自本规定实施之日起，住宅按莆田市四级物业服务收费标准低限（即住宅多层每月0.8元/平方米，高层每月1.2元/平方米）收费（不含地下室等不计容面积）。
物业服务费补助办法：对安置房的物业服务收费给予补助三年（第1年按第一款物业服务收费标准的80%补助，第2年按第一款物业服务收费标准的60%补助，第3年按第一款物业服务收费标准的40%补助）。物业服务费政府补助后不足部分由物业服务企业直接向业主收取。第四年起由业主自行全额负担物业服务费用。
已安置的未装修入住的安置房自补助之日起前三年不缴纳物业服务费，给予物业服务费补助三年,补助标准为：总建筑面积在6万㎡以下（含6万）的项目，每年按第一款物业服务收费标准的60%补助；总建筑面积在6万㎡以上的项目，每年按第一款物业服务收费标准的40%补助。第四年起由业主自行全额负担物业服务费用。
未安置的空置房每年给予物业服务费补助，补助标准参照第三款，以确保物业服务基本运转。
新征迁安置房的物业服务收费标准应在征迁协议中明确。原拆迁方案实施细则及拆迁协议对物业费标准等有约定的，按相关约定实施。
安置房业主（住户）需自行缴纳的物业服务（使用）费用包括：除政府补助外的住宅物业费不足部分、回迁安置的商业用房物业费，以及公共停车位场地使用费、公摊水电费、物业专项维修资金等应由产权人承担的费用。
资金申请拨付：补助费用由社区（村）申请，经乡镇（街道）审核后报管委会，管委会按季度向县财政局申请下拨安置房物业服务费补助款。
第十八条利用安置房小区共用部位、共用设施设备进行经营的，其经营收入属于公共收益，属全体业主所有，该收入的70%应存入业主委员会（临时物业管理委员会）指定的专用账户，主要用于物业公共部位、共用设施设备的维修、更新和改造，或者按业主大会的决定用于物业管理的其他需要；收入的30%归物业服务企业，作为经营管理费用。物业服务企业应当设立物业经营收益费用专用账户，收益资金必须每半年公示1次经营收支情况，接受乡镇（街道、管委会）、业主委员会（临时物业管理委员会）和全体业主监督。
第七章附则
第十九条本规定未尽事宜按照《物权法》《福建省物业管理条例》和《莆田市物业管理实施细则》等法律法规规章执行。
第二十条市场化管理是指由项目业主（业主委员会）或乡镇（街道）按照规定选聘物业服务企业，进驻安置房小区后，开展专业物业管理服务。
社区（村）居委会有偿服务是指由社区（村）居委会负责收取物业服务费，委托专业公司或者聘请保洁、保安等物业服务人员进行管理服务。或居民自治管理，在社区（村）主导下，由居民组织成立物业服务企业，为小区居民提供基本服务。
交付是指安置房业主收到书面交房通知并在规定期限内办妥相关交房手续。安置房业主收到交房通知书后，在规定期限内无正当理由不办理交房手续的，视为交付使用。
第二十一条本规定自印发之日起实施，有效期三年。保障性住房小区参照执行。
本规定由县城市管理局负责解释。
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