仙游房地产联合网微信:xyfdc0594  客服微信: xfw0594

观察:中骏世界城落子鲤北 对仙游楼市影响几何?
2019-06-08 13:17:57   来源:仙游房地产联合网

  仙游房地产联合网综合:继4月碧桂园5.02亿进军仙游之后,又一大房企-中骏置业在前日(6月4日)的一场土拍里,以5.06亿元的价格竞得位于鲤北的PS-2018-29号地块,抢到了进入仙游市场的入场券。

中骏置业(26号)举牌竞拍

  值得关注的是,此次中骏置业竞得的PS-2018-29号地块规划商服面积需大于5万平米同时小于6万平米。其中,大型商业购物中心面积不小于5万平米。事实上,早在此地块开拍之前,坊间就有大型商业体将落户鲤北的传闻。而就在中骏一举拿下该地块之后,便立刻公告,拟在“仙游县政府旁核芯地块,建造超22万平米城市综合体”。

官宣图片

  根据公告信息,该城市综合体案名为“中骏世界城”。据了解,目前中骏置业已在福建开业两座世界城,分别是泉州中骏世界城和南安中骏世界城。与此同时,业界对中骏旗下这一系列商业地产项目的运营评价也属尚可。因此,中骏世界城此次落地仙游,也让业界十分期待。


中骏世界城(资料图)

  那么,中骏置业此次的强势进驻,又会给仙游的房地产市场带来哪些新变数呢?

  1、仙游商业地产格局三足鼎立之势或成定局

  纵观仙游当前商业地产的格局,南有以天博城市广场为中心的商业圈,中有以鲤中步行街为核心的老城商业区。这两大商业圈,也是支撑仙游当前商业地产的两股最主要的中坚力量。

鲤南天博周边航拍图(资料图)


鲤中步行街(资料图)

  而相对上述两大片区,鲤北片区由于开发时间相对较晚,因此商业配套方面一直是一大短板。而随着此次中骏世界城的落地,加之其项目本身商业方面的辐射力,将极有可能彻底终结鲤北片区没有大型商业综合体的尴尬局面。从而,与仙游现有的两大商业圈形成“南、北、中”三足鼎立之势,进而整体上提升整个仙游城区的商业氛围。

  2、楼市片区分化加剧“南北”差距或进一步拉大

  近年来,随着仙游开发重心的北移,各种教育、医疗、交通以及休闲等城建配套纷纷落地鲤北。而随着各项配套的日趋完善,鲤北片区的竞争优势逐渐凸显,渐渐的与仙游其它片区拉开差距。就房地产市场领域而言,近几年鲤北片区不管是房价还是地价的走势,都呈稳中有涨的态势。



近两年鲤北、鲤南地价走势对比

  而今年以来,在4月碧桂园鲤北拿地余温尚在之际,中骏置业便再次加入鲤北阵营。短短不到两个月的时间里,就有两家品牌房企相继“染指”鲤北,使得该片区的房地产市场热度大有升温之势,这也让楼市的天秤进一步向鲤北倾斜。

  此外,相对于碧桂园,中骏置业旗下的中骏世界城基于其商业运作上的优势,其对鲤北片区热度的带动必然更直接、有效。


网络配图

  3、仙游房地产市场2.0时代或已悄然到来

  作为一个县域房地产市场,虽然有百万人口的体量,但仙游的房地产市场相对于福建沿海其它同级别的城市,发展似乎相对缓慢。截至2017年年末,仙游房地产市场上尚未有一家全国性的知名品牌房企进驻开发。对于那些一二线的品牌房企而言,仙游市场仍是一块待开发的“处女地”。

  而直到去年年初,随着富力地产的到来,仙游房地产市场才真正迎来了一家全国性的品牌房企。(相关新闻:土拍速递:福州富力地产3.08亿竞得鲤南一百亩地块,楼面价2110元/㎡)不过在富力地产仙游拿地之后,或受“限价”政策及市场等因素影响,中间很长一段时间未有新的品牌房企踏足仙游。与此同时,由于富力地产项目受限于其区位,因此其品牌房企的影响力及号召力很难发挥出来。在此背景下,仙游房地产市场还难言进入2.0时代。

  不过自去年下半年起,仙游房地产市场似乎开始悄然迎来了一次质的升级。自去年初富力拿地,在经过了一段很长的“空档期”后,绿地、建发等品牌房企开始相继亮相仙游。而到了今年,又有碧桂园和最新的中骏置业加入。截至目前,仙游已有富力地产、绿地集团、建发房产以及中骏置业共4家全国性的品牌房企进驻。


北一环绿地天悦项目工地(资料图)


县政府旧址建发玺院项目工地(资料图)

  此外,今年的情况也与去年有所不同。去年在富力地产拿地之后,中间出现了很长一段没有新品牌房企拿地的空档期。而今年则不同,就在4月碧桂园刚拿地不久,中骏地产便步其后尘,5.06亿购得仙游市场入场券。因此有理由预测,在此次中骏仙游拿地之后。接下来仙游特别是鲤北片区若有新地块出让,很大概率又将落入品牌房企之手。相比之下,本地或三四线房企今后在仙游特别是鲤北片区拿地难度或越来越高。

  因此,结合仙游仙游的品牌房企数量和合乎逻辑的趋势预判,仙游房地产市场的2.0时代或已悄然到来。同时这也意味着,仙游房地产市场正在步入品牌化阶段。对于仙游广大购房者而言,这也是个利好信号。

  延伸:鲤北中骏世界城项目评测:

  01、区位测评

  该地块位于当前仙游较为热门的鲤北潜力片区,周边清源路、东一环等仙游城区主干道,交通十分便利。

大致区位

  此外,地块西侧紧邻在建中的仙游县第一医院(三甲医院)。继续往西,与仙游县政府以及在建中的金融街、“文教六馆”等也相隔不远。因此,该地块从交通和周边配套等方面评判,都有很多可圈可点的加分项。

  地块周边:

仙游县政府新址


鲤北行政广场(效果图)


蜚山幼儿园


蜚山小学


大蜚山步游道


鲤北金融中心效果图


仙游县第一医院规划图


仙游美食城

  02、价格测评

  首先地价方面:该地块所在区域周边其它地块目前最高的成交楼面价为3130元/㎡,系碧桂园于4月份竞得PS-2019-7号地块时创下(相关新闻:快讯:碧桂园5.02亿竞得鲤北2019-7号地块,楼面价3130元/㎡(附视频回放))。除此之外,该区域周边近两年内出让的地块,成交楼面价都在3000元/㎡以下。


  因此,此次中骏置业2259元/㎡的成交楼面价,具有一定的性价比。不过其被要求开发约5万㎡的商业体,这或在一定程度上推高了其拿地的机会成本。

  房价方面:在该地块周边方圆约1公里内,当前一手在售楼盘销售均价除香港财富中心、中央御景两个盘相对较高外,约为8500元/㎡-9500元/㎡,其余大部分楼盘住宅销售均价都在6500/㎡-7500/㎡之间,如皇庭美域丹郡1、2、3期。

  而在二手房价格方面,当前位于该地块周边的凯天城、君隆财富东方、顺安广场、安特豪景园、安特御景园等楼盘,毛坯房挂牌价也多在6500/㎡-7500元/㎡左右。


PS-2018-29号地块周边楼盘分布

  因此,PS-2018-29号地块将来的商品房(毛坯)销售均价虽被限定不超过8400元/㎡,但相比目前的价格行情仍有一定的上涨预期。

  03、商业前景预判

  根据土拍公告,要求该地块的竞得者必须开发大型商业购物中心,且面积不小于50000平。

地块周边现状(局部)

  而就目前该地块周边商业氛围来看,暂时还显得比较“荒凉”。此外,当前仙游商业地产方面也面临较大的去化压力。因此,开发商业在此开发大型商业体会面临一定的挑战。

  不过从未来几年看,随着县第一医院的投入运营,加之周边楼盘入住率的不断升高,人气或也会慢慢增长,所以该区域商业方面未来还是有一定的市场潜力。

责编:房哥

热门楼盘更多