仙游房地产联合网综合：近日，县政府官网发布一则《关于推进城镇低效产业用地再开发促进高质量发展的实施意见（试行）》。
《意见》指出，要积极稳妥推进低效产业用地的再开发利用，允许部分工业用地改成商业用地，即“工改商”。即在符合相关规划的前提下，将以出让方式取得的工业仓储用地和现状建筑改变作为商业、办公、酒店等园区配套生产生活设施用地（经营性商品住宅除外）。
此次发布的新规于3月9日起执行，暂行两年。
文件截图
意见全文：
仙政文〔2021〕21号
仙游县人民政府关于推进城镇低效产业用地再开发促进高质量发展的实施意见（试行）
各乡镇人民政府、管委会，鲤城街道办事处，县直有关部门：
为进一步提高土地资源节约集约利用水平，推动城镇低效产业用地再开发，促进招商引资和项目带动效率，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《福建省人民政府办公厅关于加快推进工业企业“退城入园”转型升级的指导意见》（闽政办〔2019〕52号）和《莆田市人民政府关于推进城镇低效产业用地再开发促进高质量发展的指导意见（试行）》（莆政综〔2020〕36号）等文件精神，经县政府常务会议研究同意，结合我县实际，特提出以下实施意见：
一、明确再开发的原则
城镇低效产业用地再开发应遵循“政府引导、规划先行，企业协商、依法依规，利益共享、多方共赢”的原则。强化政府统筹力度和企业自主开发在盘活低效产业用地的主渠道作用，积极稳妥推进低效产业用地的再开发利用。
二、明确再开发的范围
城镇低效用地，是指经2009年第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理且权属清晰已办理不动产权证、无法律纠纷的城镇存量建设用地。重点是工业园区范围内的存量产业建设用地（含工业、仓储、物流、科研等用途），但现状为闲置土地的不得列入再开发范围、现状不符合土地利用总体规划和区域控制性规划的工业用地等，不得列入改造建设开发范围。
以下土地可列入城镇低效产业用地再开发范围：
1.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；
2.不符合安全生产和环保要求的产业用地；
3.建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地；
4.“退二进三”的产业用地；
5.现状土地利用效率低的用地，包括建筑容积率、建筑系数低于合同要求或产业标准，投入产出率低等；
6.其他经县政府同意列入的改造项目。
三、实行再开发用途分类管理
（一）对于改变土地用途的管理。允许园区内一小部分符合规划要求的配套服务设施按“三旧”改造方式进行“工改商”。即在符合园区整合提升实施规划和控制性详细规划(以下简称“控规”)的前提下，将以出让方式取得的工业仓储用地和现状建筑改变作为商业、办公、酒店等园区配套生产生活设施用地（经营性商品住宅除外），按规定评估并依法缴纳土地出让金后，依法给予变更土地用途，自持经营或合作经营，不予分割产权。实行“工改商”的，应当结合发展规划，由所在园区统筹补足工业发展用地。
（二）对于暂不改变土地用途的管理。土地使用权人根据《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号），对工业用地原址转型升级改造，利用原有工业仓储用地和现状建筑兴办信息服务、研发设计、创意文化等新兴产业，我省鼓励发展的生产性或高科技服务业，及园区配套的教育、医疗等公共服务设施，实施“腾笼换鸟”，实行“工改工”的过渡模式，改功能、不改用途。所在园区管委会、乡镇政府要对项目的准入进行审核把关、对项目建设及经营过程要进行全程监管。该类项目经县政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年。过渡期满后，由县自然资源局明确项目的规划用途，报有权政府依法批准后，土地使用权人应当按新的规划用途完善用地手续，补交土地出让金，办理不动产登记手续。
四、城镇低效产业用地再开发方式
（一）明确再开发方式。按照土地处置方式划分，再开发方式分为政府开发、自主开发和合作开发三种方式。原地块因规划被分割为多个地块的，原土地使用权人可组合利用上述方式综合开发。鼓励国有企业以联营、入股、并购等方式参与低效产业再开发。
1.政府开发。低效产业用地再开发实施方案（以下简称：“实施方案”）确定的城镇低效产业用地仍作为工业用地性质的地块，土地使用权人可根据土地实际利用现状和《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）等规定，经县政府批准后进行国有建设用地使用权分割登记。分割登记后的地块可由政府有偿收回，并按工业用地新用途重新挂牌出让，由新的企业竞得并自行按相关规定开发；也可通过协商方式转让给政府所属的国有企业，由县政府统一安排或由国有企业按相关规定进行开发。
2.自主开发。鼓励原有企业按相关规定继续建设厂房扩大生产，或投资建设标准化厂房二次招商。企业也可利用原有工矿仓储用地（含新建、改建、扩建）或现状建筑兴办工业性质的信息服务、研发设计、创意文化等新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业，实行“工改工”的过渡模式，改功能、暂不改用途；或兴办非工业性质的园区配套的教育、医疗等公共服务设施，实行“工改公共”的过渡模式，改功能、暂不改用途。
3.合作开发。企业无继续投资建设意愿的，鼓励国有企业作为投资主体，采取独资、联营、入股、并购等方式，会同社会资本参与标准化厂房建设、创新创业场所及科技孵化器建设等，由所在乡镇（街道）或园区管委会提出方案报县政府同意后，其载体房屋可按幢进行产权登记并出租或转让，引进相关产业，作为“零地”招商的重要载体。
（二）鼓励集中整体开发。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，向所在乡镇（街道）或园区管委会申请集中改造开发，县自然资源局根据申请，依法将分散的土地合并变更登记。
五、城镇低效产业用地再开发审批
（一）参照“三旧”改造方式进行“工改商”。在符合园区整合提升实施规划的前提下，利用工业仓储、社会事业类用地及现状建筑改变作为商业、办公、酒店等园区配套服务设施（经营性商品住宅除外），由园区管委会提出改造方案，经县自然资源局审核后转报县政府研究。同时,由园区管委会组织编制地块控规并按程序报批，参照“三旧”改造方式进行审批，县自然资源局按新规划用途依法办理用地变更有关手续，土地使用权人补交土地出让金，并办理不动产登记。
（二）临时改变功能审批。按现状建筑进行临时功能（过渡期5年）改造为园区公共服务设施（如教育、医疗、文化等公共服务设施）、新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业的，由项目业主将改造方案报所属区级政府，以县政府部门联审纪要及联合审批方式作为临时改变使用功能的依据。拟改变的项目必须已取得不动产权证，使用功能必须符合房屋结构、质量、消防等安全要求,涉及改建的,应按规定办理相关手续。
（三）“工改工”审批程序。利用原整宗工业仓储（非标准化厂房）用地进行新建、重建厂房的，由项目产权人将新建、重建的项目方案在符合控规及其他文件情况前提下，报所在乡镇（街道）或园区管委会审查，审查符合改造条件的，所在乡镇（街道）或园区管委会出具审查意见，经县自然资源局审核报县政府同意后，由县自然资源局按规定下达规划条件。项目业主应按有关规定向县自然资源局、发改局、住建局、工信局等相关部门申请办理规划、建设审批手续，严格按照审批后图纸进行施工建设，及时办理规划核实、工程消防和竣工验收等手续，并经相关部门验收合格后，办理不动产权证。涉及工业项目类型调整的，由县自然资源部门委托第三方进行地价评估，拟定用途变更意见报县政府同意后，与业主签订土地出让合同补充协议，出让年限按原地块土地出让合同约定的年限执行，业主按规定补缴土地出让金。
若需规划建设标准化厂房的，项目业主应在县自然资源部门下达项目规划条件前，在新建、重建方案中申请明确拟建设标准化厂房行业类型、规模、防火等标准，单栋标准化厂房不低于4层，占地面积不低于500平方米，地块投资强度不低于省、市规定的标准等相关条件。标准化厂房经申请、审批、建设、验收合格后，可按幢办理不动产权证，涉及土地使用权面积按各幢房屋投影用地面积进行登记为独用面积,其余土地使用权面积不单独进行登记均备注为该项目共有土地使用权面积。
相关部门对二次招商的企业是否符合园区提升实施规划、产业规划、控制性详细规划、环保要求等相关规划和相关政策情况进行准入把关，同时应根据本部门的行业要求或标准，明确负面清单，严控禁止类项目进入。
（四）相关优惠政策
1.对二次招商的企业在项目落地后符合条件的，科技计划项目、省引才引智计划等可申请资金补助；省级高新技术企业、国家高新技术企业、科技小巨人领军企业等可申请资金奖励；省级新型研发机构、重点实验室、省众创空间、省级科技孵化器、省级星创天地等可申请创新平台建设资金补助。
2.对仙游县辖区内已投产的工业企业，利用低效产业用地发生改建、扩建及迁建等技改项目投资，可按工信部门相关文件规定及业务流程，申请办理技改项目投资设备补助、技改完工后税收增量返还、省级技改基金低息信贷支持等惠企政策。
3.对利用低效产业用地招商引进的工业企业，可优先辅导并纳入“规模以上工业企业”名录库、“工业和信息化龙头企业”名录库及“专精特新企业”名录库、优先对接工业云平台。后续可按各级部门相关文件规定及业务流程，申请新增规模以上工业企业奖励资金、稳定增长正向激励资金、转型升级做大做强奖励资金、增产增效奖励金等惠企资金。
六、城镇低效产业用地再开发实施步骤
（一）开展调查摸底。各乡镇(街道）、园区管委会应根据国土空间规划（过渡期内根据土地利用总体规划、城市规划、园区规划）、城镇低效产业用地再开发范围等，对辖区内的城镇低效产业用地进行摸底调查，全面掌握用地现状与开发潜力，查清土地权属关系，了解土地权利人意愿。对符合改造条件的地块，要将拟列入改造开发范围标注在遥感影像图、地籍图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，并与不动产登记数据库衔接。
（二）编制提升规划。各园区管委会应会同县自然资源局、住建局等部门，根据调查摸底情况及国土空间规划，结合园区整合提升规划等要求，编制辖区内低效产业用地再开发提升规划（可在园区提升规划中单列章节），明确再开发的目标任务、规模布局、功能定位、配套设施、开发时序、资金筹措平衡及保障措施等内容。
（三）制定年度计划。各乡镇(街道）、园区管委会应根据低效产业用地再开发提升规划，结合区域年度经济社会发展要求，按照“统筹平衡、突出重点、先易后难、分布推进”的原则，制定再开发年度实施计划，报县再开发工作领导小组同意后执行。
（四）细化实施方案。各乡镇(街道）、园区管委会应根据提升规划和年度计划，与再开发实施主体充分协商，选定具体项目，制定实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划、土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、配套设施、双控指标、实施主体、改造方式等。项目实施方案由项目业主向所在乡镇（街道）或园区管委会申报，经县政府研究同意后实施。
（五）实施改造评估。各乡镇(街道）、园区管委会应加强项目实施跟踪评估，保证再开发工作规范有序开展，并对项目实施后产生的经济效益、社会效益、生态效益进行评估。
七、城镇低效产业用地再开发工作保障
（一）强化组织领导。县政府成立仙游县城镇低效用地再开发工作领导小组，负责统筹协调全县城镇低效用地再开发各项工作，由县政府县长担任组长，分管副县长担任常务副组长，县自然资源局局长担任副组长，县财政、税务、发改、工信、商务、招商、生态环境、住建、科技、卫健、文旅、教育、民政、消防、行政服务中心及园区管委会和有关乡镇（街道）等单位负责人为成员，负责组织领导和统筹协调工作。领导小组下设办公室，挂靠在县自然资源局，负责具体实施和协调工作。
（二）明确部门职责。城镇低效用地再开发实行属地负责、部门协同的操作原则。各乡镇（街道）、园区管委会是本区城镇低效产业用地再开发的责任主体，负责辖区内再开发具体实施工作，包括委托技术单位开展城镇低效产业用地的摸底调查、上图入库及提升规划编制，指导再开发项目的具体实施，落实好相关资金扶持政策等。县财政局要将城镇低效用地再开发工作资金列入预算。县发改、财政、税务、工信、商务、招商、生态环境、自然资源、住建、科技、教育、卫健、文旅、民政、消防、行政服务中心等部门应根据自身职责，主动靠前服务，认真履职，做好协同配合工作。
（三）强化监管考核。县自然资源局要协同相关部门制定城镇低效产业用地再开发工作的民主决策、信息公开、全程监管等配套工作制度，规范工作程序和土地市场秩序，严格执行土地出让相关程序，严防“权力寻租”等行为的发生；涉及土地出让的必须集体决策、公示结果，确保工作公开、公平、公正。所在乡镇（街道）、园区管委会要切实履行执行主体的责任，在充分调查、了解土地权利人意愿基础上，选择1-2个宗地开展试点先行，积极拓宽再开发启动资金筹措渠道，严格控制好再开发的进度和成本，切实提高再开发运作水平。
八、本实施意见自印发之日起施行，暂行两年。
仙游县人民政府
2021年3月9日
（此件主动公开）
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